나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제1층 제102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경117300
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-43, 제1층 제102호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매3계 2024타경117300 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-43, 제1층 제102호 | 감정가: 78,800,000원 | 최저가: 50,432,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경117300 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117300 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 78,800,000원

토지면적: 0㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 62.52㎡ (약 18.9평) / 건물 지분: 62.52㎡ (약 18.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

주의사항: 특별매각조건, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북동측으로 등촌로13다길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

강서구는 서울 서남권의 중심지로서 꾸준한 인구 유입과 개발이 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 김OO입니다.

주의사항으로 특별매각조건이 있으며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

가장 중요한 특이사항은 공부상 건물에 대한 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 집합건축물대장이 없고 대지권 등기도 되어 있지 않은 상태라는 점입니다. 이는 향후 건물 이용, 증축, 재건축 등 법적 행위 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권분석

주변에 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 연립, 아파트)가 혼재되어 있어 기본적인 배후수요는 확보되어 있습니다.

근린생활시설이 다수 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

"서울신정고등학교" 등 교육시설이 인근에 위치하여 학군 관련 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

화곡동 일대는 지속적인 재개발 및 도시정비 사업 논의가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

개별난방 시설을 갖추고 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

근처에 공공시설, 교육시설, 상업시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 건물에 대한 법적 명확성이 부족하다는 점입니다. 건축법상 사용승인이 되지 않았고, 집합건축물대장이 없으며, 대지권 등기도 되어 있지 않은 상태는 추후 건물 철거, 증축, 재건축 시 법적 절차에 큰 난관이 될 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 협의 및 추가 절차가 발생할 수 있습니다.

토지 지분이 없이 건물만 경매에 나오는 형태(일괄매각이지만 공부상 차이)는 토지 소유주와의 관계 설정이 향후 이슈가 될 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역', '원추표면구역' 등의 규제가 존재하여 항공기 소음이나 군사 시설 관련 영향, 건축물의 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

'가축사육제한구역' 및 '교육환경 보호구역' 등 추가적인 지역적 제한 사항도 확인이 필요합니다.

강서구 지역은 과거 물재생센터, 하수종말처리장, 택시차고지, 열병합발전소 등 기피 시설이 집중되어 있다는 지적이 있었으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다.

감정가는 78,800,000원으로, 서울 시내 부동산 경매 물건 중 비교적 낮은 가격대로 진입 가능한 장점이 있습니다.

그러나 건물 자체의 공부상 명확한 등록 및 등기 상태가 미비한 점은 매우 중대한 문제이며, 이를 해결하기 위한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

토지 지분 없이 건물만 경매 대상이 되는 듯한 복잡한 권리 관계 또한 유의해야 할 사항입니다.

향후 규제 완화나 개발 사업 추진 시 긍정적인 영향도 기대할 수 있으나, 현재의 공부상 하자 문제를 먼저 해결하는 것이 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

저렴한 가격으로 서울 강서구의 주거지 투자 기회: 감정가 7,880만원으로 초기 투자 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역 내 입지: 인근의 주거 수요와 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

장기적 개발 가능성: 화곡동 일대의 재개발 및 도시 정비 사업 추진 현황을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

투자 시 유의사항: 본건은 공부상 건물 미등기/미사용승인이라는 심각한 하자를 가지고 있으므로, 해당 문제 해결 가능성 및 비용을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계