나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5572 [1] 서울특별시 양천구 신월동 46-3 제지하층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호로서,
외 벽: 적벽돌쌓기 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 발코니, 현관, 욕실, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고·평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경5572 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 46-3 제지하층 제1호

1.3. 건물명

유림주택

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 건물 연혁

1988년 02월 10일 건축물대장 사용승인

1.6. 면적

토지면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

토지지분: 29.975㎡

건물면적: 41.21㎡ (약 12.47평)

건물지분: 41.21㎡

1.7. 감정가

115,000,000원

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

박OO (임차인 박 과 동일 인물 가능성 있음)

1.11. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 알루미늄샤시로 마감되었습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고·평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경5572) (접수일자: 2025-01-14)

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑3): 김정자 (2019-04-25)

* 소유권이전 (갑4): 강경숙 (2021-12-06)

* 주택임차권 (을5): 박찬의 (2023-11-09 접수, 인수)

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2021-11-17

* 확정일자: 2021-10-21

* 대항력: 있음

* 강제경매 (갑5): 박찬의 (2025-01-14 접수, 말소기준권리)

* 권리금액: 100,000,000원

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 100,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 채권 총액

100,000,000원 (박찬의 강제경매)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 각급 학교, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가입니다. 적극적인 상업 지역으로 보기보다는 주거 지역 내 부수적인 근린생활시설이 분포하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신원중학교 남측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.4. 기타

건물 외벽에 ‘유림주택’으로 표시되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 임차인 박 (을구 5번, 보증금 1억원)의 대항력 있는 임차권 인수입니다. 경매 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. (인수 보증금: 100,000,000원)

6.2. 건물 노후도

1988년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공항 소음 영향

제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

6.4. 군사시설 보호구역

대공방어협조구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 기타 제한사항

상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 자료에서 쓰레기 소각장 등이 과거 혐오시설로 인식되었으나, 주민 지원 혜택 등으로 인해 긍정적 인식으로 변화하는 사례가 보고된 바 있습니다. 본 건 소재지는 이러한 시설과 직접적인 연관성은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동의 주거지역에 위치한 다세대주택 지하층으로, 감정가는 1억 1천5백만원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 1억원)이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 특징입니다. 건물은 1988년 준공되어 노후화되었으며, 공항 소음 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 낮게 책정된 경향이 있으나, 임차인 인수 부담을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

인수해야 할 임차 보증금이 크지만, 이를 제외한 실질적인 매입 비용을 고려했을 때 시장 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

8.2. 입지 조건

지하철역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나, 버스정류장이 인접해 있고 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

8.3. 리스크 관리 시 잠재적 가치

선순위 임차인과의 협상 또는 명도 절차를 성공적으로 완료하고, 건물 노후도에 대한 적절한 관리 계획을 세운다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

* 감정가: 115,000,000원

* 인수 보증금: 100,000,000원

* 산정된 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 115,000,000원 - 100,000,000원 = 15,000,000원

9.2. 예상 입찰가

15,000,000원

9.3. 총 예상 매입 비용 (참고)

위 예상 입찰가로 낙찰받고, 인수 보증금 100,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 총 매입 비용은 약 115,000,000원이 됩니다. 이는 본 건의 감정가와 일치하는 수준입니다. 낙찰자는 인수 보증금을 제외한 15,000,000원의 입찰가로 취득하게 되지만, 최종적으로는 1억 1천5백만원 수준의 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.