나이스옥션 법원경매 진주 2018타경2768 [1] 경상남도 진주시 봉래동 235-4 1동호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2019.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 봉래동 소재 소재 진주중학교 동측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하여, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)-(10) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일단의 공동주택(도시형
생활주택) 주거용 건부지로 이용중임.
기호(13) : 지목 및 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로 및 본건 북측으로 노폭 약6-7m 내외의
아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(모든축종제한),
상대보호구역, 절대보호구역.
기호(2),(10) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역.
기호(3),(9) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(모든축종제
한), 상대보호구역, [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함).
기호(4-8),(13) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(모든축
종제한), 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(4)는 지목 "도로"이나 현황 "대(공동주택부지)"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11),(12) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건으로서,(미사용승인)

외 벽 : 일부 대리석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감등.
내 벽 : 타일 및 벽지 마감.
창 호 : 샷시창호임.

건물의 구조

기호(11),(12) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건으로서,(미사용승인)
외 벽 : 일부 대리석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감등.
내 벽 : 타일 및 벽지 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 시공하다가 일정기간 공사 중단 되었으나 공사 재개되어
자본적 지출이 투입된 상태임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 시공하다 공사 중단된 상태입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 및 난방설비 등 시공하다가 공사 중단된 상태 입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 및 난방설비 등 시공하다가 일정기간
중단 되었으나, 공사 재개되어 자본적 지출이 투입된 상태임.

부합물 및 종물

없 음.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 건물 기호(11),(12)는 2015년-2018년 8월까지 외부 및 내부 설비공사를
완료하여 자본적 지출금액을 감안하여 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
본건 토지 지상에 일반건축물대장상 건물이 등재되어 있으나 현황은 멸실되었고 현재 등기된 건물은 건축법상 사용승인을 득하지 않은 건물(즉, 건축물대장 미편제)임.
목록4.토지의 지목은 '도로'이나 현황은 '대(공동주택부지)'임.
유치권자들로부터 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명-유치권자1.주식회사 연우건설 채권금액:494,230,000원 -유치권자2.주식회사 다온건설 채권금액:70,180,000원 -유치권자3.삼일창호 주식회사 채권금액:72,480,000원 -유치권자4.홍성글로벌 주식회사 채권금액:236,456,000원 -유치권자5.대한씨알엠 주식회사 채권금액:28,380,000원 -유치권자6.주식회사 한백건설 채권금액:27,400,000원 -유치권자7.현승엘리베이터 주식회사 채권금액:21,900,000원. -유치권자9.주식회사 광진개발 채권금액:87,000,000원(도급인은 주식회사 유선개발임). -유치권자10.주식회사 형진 채권금액:270,000,000원(도급인은 주식회사 유선개발임) 8.전소유자(원고) 주식회사 유선개발과 유치권자(피고) 한남종합건설주식회사의 유치권부존재확인등 소송(2013가합1160)사건에서 원고패소판결 및 공사대금 채권 2,144,130,219원이 있음을 2020.7.15.자 목록1~5, 7~12에 대한 유치권 권리신고서 제출.
유치권자3.삼일창호 주식회사 채권금액 72,480,000원에서 512,140,000원으로 증액하는 2023.11.21.자 유치권 피담보채권 금액 변경신고서 제출.(2023.11.24.정정)
유치권자 11. 유정현 채권금액 422,080,523원으로 피담보채권에 대한 권리신고서 제출(2024.2.5.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 진주지원 2018타경2768 (1) 사건에 대한 상세 분석을 제공합니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 진주지원 2018타경2768 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 봉래동 235-4 1동호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 5,195,907,544원 (51,959,075.44 만원)

* 토지 면적: 2,062.10㎡ (약 623.77평)

* 건물 면적: 2,878.02㎡ (약 870.96평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 진주시 봉래동 소재 진주중학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 본 건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북측으로는 노폭 약 6-7m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 건축법상 도로에 포함될 수 있습니다.

* 주변 시설: (주변 지도 검색을 통해 확인된 정보는 없으나) 진주중학교가 인근에 위치해 교육 환경이 있을 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 판단됩니다. 혐오시설 유무는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 12월 5일 접수된 진주북부농업협동조합의 근저당권(채권액 1,500,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 현황:

* 근저당권: 다수의 근저당권이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 예정입니다.

* 가압류/압류: 강재영, 김지현, 진주세무서장, 진주시 명의의 가압류 및 압류 등기들이 존재했으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 유치권: 다수의 유치권 신고가 접수되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다. 총 유치권 피담보채권액은 현재 약 4,793,896,742원 (약 479억원)에 달합니다.

* 유치권자 1. 주식회사 연우건설: 494,230,000원

* 유치권자 2. 주식회사 다온건설: 70,180,000원

* 유치권자 3. 삼일창호 주식회사: 72,480,000원 (2023년 11월 512,140,000원으로 증액 신고)

* 유치권자 4. 홍성글로벌 주식회사: 236,456,000원

* 유치권자 5. 대한씨알엠 주식회사: 28,380,000원

* 유치권자 6. 주식회사 한백건설: 27,400,000원

* 유치권자 7. 현승엘리베이터 주식회사: 21,900,000원

* 유치권자 9. 주식회사 광진개발: 87,000,000원 (도급인: 주식회사 유선개발)

* 유치권자 10. 주식회사 형진: 270,000,000원 (도급인: 주식회사 유선개발)

* 주식회사 유선개발 (전소유자) 관련: 2,144,130,219원 (소송 결과에 따른 공사대금 채권)

* 유치권자 11. 유정현: 422,080,523원

* 임차인 현황:

* 임차인: 구자걸

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-16

* 배당신고일자: 2021-10-26

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 통해 보증금 회수가 가능하므로 인수 위험은 적습니다.

* 임차인: 양선례

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-11-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 최현주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 특이사항:

* 중복 사건으로 진행될 수 있습니다.

* 공동 담보 물건일 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 진주시 봉래동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 주거 밀집 지역으로 판단됩니다. 인근 진주중학교의 존재는 교육 시설 접근성을 시사합니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 상권 활성화 정도나 잠재력은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택으로 시공되었으나, 현재 사용승인을 득하지 못해 건축물대장이 없는 상태입니다. 이는 주거 용도로서의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 진주중학교 외에 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 봉래동은 진주시의 기존 주거 지역 중 하나로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 미사용승인 및 미등재: 본 건물은 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태이며, 건축물대장이 미편제되어 있어 법적인 사용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 건물 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 하자입니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 4번 토지의 지목은 '도로'이나 현황은 '대(공동주택부지)'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용상의 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 불분명한 유치권: 총 약 47.9억원에 달하는 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소입니다. 유치권의 효력이 인정될 경우, 투자금 회수에 심각한 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이어서 직접적인 인수 부담은 없으나, 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복 사건: 복수의 경매 사건이 진행될 경우, 매각 절차나 결과에 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 봉래동에 위치한 도시형생활주택으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 그러나 건축물 미사용승인, 토지 지목과 현황 불일치, 그리고 막대한 규모의 불분명한 유치권 등 해결해야 할 법적, 행정적, 건설적 리스크가 매우 높은 고위험 물건입니다. 이러한 문제들을 해결하기 위한 시간, 비용, 그리고 전문성이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물: 약 624평의 토지와 871평의 건물이라는 상당한 규모는 잠재적 가치를 시사합니다.

* 도심지 내 입지: 진주시 봉래동은 도시 지역 내에 위치하여 기본적인 기반 시설 접근성이 있습니다.

* (리스크 해결 시) 개발 가능성: 만약 건축 및 토지 관련 문제를 해결하고 유치권 분쟁을 명확히 한다면, 향후 주거용 또는 기타 용도로 개발 및 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 건축물 미사용승인, 토지 지목과 현황 불일치, 막대한 규모의 유치권 존재 등 해결해야 할 심각한 하자들을 안고 있습니다. 이러한 중대한 리스크와 불확실성을 고려할 때, 현재 감정가(5,195,907,544원)는 이러한 문제들이 해결되었을 때의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이며, 실제 입찰가는 이러한 위험 프리미엄을 크게 할인하여 산정해야 합니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 유치권 성립 여부 및 해결 비용, 건축 관련 문제 해결 가능성 및 비용 등을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 30~40% 수준인 약 1,500,000,000원 ~ 2,000,000,000원 (150억 원 ~ 200억 원) 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 매우 높은 위험을 감수하는 투자이며, 낙찰 후 추가적인 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

최종적인 입찰가 결정은 본 물건의 하자 해소 가능성, 예상 투입 비용, 그리고 투자자의 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 것입니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보: 제공된 JSON 형식의 주변 시세 정보가 없어 시세 분석에 필요한 데이터가 부족합니다. 해당 정보는 별도로 확보해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.