나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2124 [2] 경상남도 창원시 성산구 상남동 17-3 미리내빌딩 지하2층201호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "상남시장" 동측 인근에 위치하며,
주위는 유사한 상업용 빌딩 등이 소재한 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 지하1층101호 外 3개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

①지하1？101호 : 판매시설(상호 : K-1 PC방)로 이용중임.
②지하2층201호 : 공실상태임.
③6층601호 : 위락시설(유흥주점, 상호 : 처음처럼)로 이용중임.
④6층602호 : 위락시설(유흥주점, 상호 : 가오리 가라오케)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

공실상태로 장기간 관리없이 방치되어있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경2124 (2)

* 소재지 (구 주소): 경상남도 창원시 성산구 상남동 17-3 미리내빌딩 지하2층201호

* 소재지 (신 주소): 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8 (상남동)

* 건물명: 미리내빌딩

* 건물 용도 (전체): 위락시설, 제1,2종근린생활시설, 숙박시설

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

* 감정가: 40,000,000원

* 토지 면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

* 건물 면적 (전용): 36.05㎡ (약 10.9평)

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 내 지하 2층 201호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 사용 승인일: 2003년 6월 11일

* 소유자: 안현옥 (2006년 4월 7일 매매로 소유권 이전)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "상남시장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 상업용 빌딩 등이 소재한 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 19일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권금액 600,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 기타 권리:

* 소유권보존 (주식회사삼우건설, 2003-06-23)

* 소유권이전 (안현옥, 2006-04-07, 매매)

* 압류 (창원시, 2024-03-27)

* 임차인 현황: 임차인 정보 및 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

4. 상권분석

* 상권 특성: 상남동은 창원시의 주요 상업 중심지 중 하나로, 금융, 유통, 업무, 문화 시설이 밀집된 지역임.

* 주변 상업시설: 본건은 상남시장 동측 인근에 위치하며, 다수의 상업용 빌딩과 편의시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 대상 호실 이용 현황: 본건(지하2층 201호)은 현재 공실 상태임.

* 지하 1층 101호: 판매시설(K-1 PC방)으로 이용 중.

* 6층 601호: 위락시설(유흥주점, 처음처럼)로 이용 중.

* 6층 602호: 위락시설(유흥주점, 가오리 가라오케)로 이용 중.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 창원시 전역으로의 이동이 편리함. 대중교통 이용도 용이할 것으로 판단됨.

* 편의시설: 상남시장, 각종 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 방치 상태: 본건(지하2층 201호)이 공실 상태로 장기간 관리 없이 방치되어 있어, 원상복구 및 재정비에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 건물 노후화: 2002년 신축 허가된 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 시설 개선 필요성이 있을 수 있음.

* 상권 경쟁: 상남동은 상권이 발달한 지역인 만큼, 신규 입점 시 경쟁이 치열할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시의 핵심 상업지구인 상남동에 위치한 상가 건물로, 입지적 가치가 높음.

* 경매 대상 호실은 현재 공실 상태이며 관리 상태가 좋지 않아 즉시 활용하기에는 추가 투자가 필요함.

* 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으나, 물건의 물리적 상태 개선을 위한 노력이 수반될 것으로 예상됨.

* 신중한 접근을 통해 잠재 가치를 발현시킬 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 최중심 상업 지구의 입지적 강점.

* 활성화된 주변 상권으로 인한 잠재 고객 확보 용이.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 건물 전체 용도(위락, 근생, 숙박) 다양성을 활용한 업종 선택 폭 넓음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가 40,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가 산정 시에는 아래 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 고려 사항:

* 향후 예상되는 수리비 및 원상복구 비용.

* 공실 상태를 고려한 예상 공실 기간 및 이에 따른 기회비용.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 시세 및 임대료 수준.

* 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 입찰 동향.

* 따라서, 감정가 이하에서도 신중하게 접근하거나, 수리 비용 등을 고려하여 보수적인 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.