나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8229 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-2 비스타케이4 9층902호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 ‘서귀포시시청 제2청사’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층.지상10층 (사용승인:2018.06.22) 내
9층 902호로서,

외벽: 드라이비트. 제주석마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호: 샷시창호 등, 바닥 : 마루 및 타일마감 등 임.

이용상태

숙박시설(호텔)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

귀제시목록 및 공부상 ‘비스타케이4’이나 현장표시 ‘TAMARA JEJU’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8229 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-2 비스타케이4 9층902호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 29,000,000원

* 토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 ‘서귀포시시청 제2청사’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

* 토지형상: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑9 등기구분 (2024-07-12 접수) 고창군수산업협동조합의 5번 지분가압류 (금26,005,333원)

* 인수되는 권리:

* 을3 등기구분 (2024-09-04 접수) 최병천 주택임차권 (금40,000,000원).

* 임차인 최병천은 2022년 8월 25일 전입, 2022년 10월 14일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 그러나 물건명세서 상, 경매신청자 최병천으로부터 2025년 12월 13일자로 '보증금에 대하여 우선변제권만을 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소되는 권리:

* 갑10 등기구분 (2025-06-09 접수) 최병천 강제경매 (금30,000,000원)

* 갑11 등기구분 (2025-08-08 접수) 국민건강보험공단 압류 (5번 에코그린주식회사지분압류)

* 갑9 등기구분 (2024-07-12 접수) 고창군수산업협동조합 5번 지분가압류 (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 천

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-25

* 확정일자: 2022-10-14

* 대항력: 있음 (단, 상기 확약서 내용으로 인해 실질적 인수 부담 없을 것으로 예상)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서귀포시시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 및 관련 편의시설 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 연관성: 현재 숙박시설(호텔)로 이용 중으로, 주변 관광 자원과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서귀포시청 제2청사, 법환포구, 올레길 등 관광 자원 접근성이 우수합니다. 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 북동측으로 폭 10m 내외의 도로에 접해 있습니다. 인근 대중교통 이용 편의성도 기대됩니다.

* 관광 연계: 제주 남부의 주요 관광지와 연계가 용이하여 관광객 수요를 고려할 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 을3 (최병천) 주택임차권은 대항력이 있으나, 임차인이 제출한 확약서 내용에 따라 실질적인 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 법적 검토를 통해 명확히 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태, 관리 상태, 누수, 결로 등 하자 여부를 파악하지 못했습니다. 유사 건물 및 외부 관찰로 평가되었으므로, 매수인 직접적인 재확인이 필수적입니다.

* 점유 및 임대차 현황 불확실: 공부상 건물 명칭('비스타케이4')과 현장 표시('TAMARA JEJU')가 상이하며, 위탁업체와의 계약 미확인으로 인해 실제 점유자 및 임대차 관계를 파악하는 데 어려움이 있습니다.

* 미납 관리비: 조사일(2025.06.16.) 기준 약 1,500,000원의 공동 관리비가 미납되어 있습니다. (일반적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 관리 주체와의 확인이 필요합니다.)

* 도시계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다수 지역지구에 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 법환동에 위치한 소형 숙박시설(호텔)로, 감정가가 2,900만원으로 매우 낮게 책정된 점이 특징입니다. 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 서귀포시청 제2청사 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 제출한 확약서로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 현장 내부 확인의 어려움, 점유 및 임대차 관계의 불확실성, 미납 관리비 등의 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 다양한 도시계획 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 진입 장벽: 2,900만원의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 입지 조건: 서귀포시 중심부와 가까운 법환동에 위치하며, 시청 제2청사 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 제주 지역 부동산 가치: 제주 관광 산업의 성장과 함께 지역 부동산 가치의 잠재적 상승 기대.

* 권리 관계의 명확성: 임차인의 확약서로 인해 인수되는 임차보증금이 없을 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원으로 파악되므로, 감정가 2,900만원을 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

그러나 내부 확인 곤란, 점유 및 임대차 관계 불확실성, 미납 관리비 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

제주 지역 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 실제 거래 가격, 본 건의 실제 상태 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 2,900만원을 기준으로 3,000만원 ~ 4,500만원 범위 내에서 현장 조사 및 추가 정보 분석 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.