나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8178 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2230 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 ""장전초등학교"" 남동측 근거리(직선거리 약 560m 지점)에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고(인접도로와의 단차가 커서 바로 진입은 어려운 상태임), 근거리에 보조 간선도로(광상로, 하소로 등)가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

의뢰목록(1): 본건 토지는 인접도로에 비해 단차가 큰 완경사를 이루고 있으나, 내부는 대체로 완만한 지형을 형성하고 있는 부정형의 토지로서, 현황 묵전(장기간 방치되어 임야화 진행중)임.

의뢰목록(2): 인접 토지 의뢰목록(1) 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 묵전(장기간 방치되어 임야화 진행중)임.

의뢰목록(3): 인접 토지 의뢰목록(2) 대비 완경사 부정형의 토지로서, 현황 묵전(장기간 방치되어 임야화 진행중)임.

인접 도로상태

의뢰목록(1): 남서측으로 지적상 폭 약 8m 내외(현황 포장 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로)에 접함.

의뢰목록(2),(3): 공히 지적상 맹지이며, 의뢰목록(1)을 경유하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

의뢰목록(1),(2),(3): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

의뢰목록(1,2,3): 공히 지상 일부에 제시외 수목이 식재 내지 자생함. (후첨 '항공사진', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

의뢰목록(1,2,3) 토지는 취득시 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나, 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8178 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 회덕농업협동조합 (근저당권자)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2230

용도: 전

토지면적: 9934.00㎡ (약 3004.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 9934㎡)

1.4. 감정가

감정가: 2,989,680,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 "장전초등학교" 남동측 근거리(직선거리 약 560m)에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임. [cite: user provided text] 제주 서부 지역인 애월읍 유수암리는 해발 500고지에 위치하며, 중산간 지대로서 아름다운 자연경관을 자랑하는 곳으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인접 도로와의 단차가 커서 즉시 진입은 어려운 상태임. 근거리에 보조 간선도로(광상로, 하소로 등)가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨. [cite: user provided text] 평화로 진입이 용이하여 제주 시내 및 서귀포시로의 이동이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 의뢰목록(1): 남서측으로 지적상 폭 약 8m 내외, 현황 포장 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. [cite: user provided text]

* 의뢰목록(2),(3): 공히 지적상 맹지이며, 의뢰목록(1)을 경유하여 진출입 가능함. [cite: user provided text]

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(회덕농업협동조합, 2022-04-08 접수, 28.68억원)보다 후순위인 임의경매(채권자: 회덕, 2025-05-29 접수)에 의한 경매 절차임. [cite: user provided text] 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. [cite: user provided text] 총 등기부채권 총액은 3,068,752,826원입니다. [cite: user provided text]

3.2. 말소기준권리

근저당권 (회덕농업협동조합, 2022-04-08) [cite: user provided text]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 말소되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. [cite: user provided text]

* 제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 포함되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 제주 제주시 애월읍의 농경지 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 농업 및 전원생활에 적합하며, 장전초등학교 등 교육시설이 근거리에 위치합니다. [cite: user provided text] 애월읍은 관광객과 거주민 모두에게 매력적인 지역으로, 자연환경과 편리한 접근성을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 장전초등학교 (약 560m 거리) [cite: user provided text]

* 편의시설: 도보권 내 대규모 편의시설은 제한적일 수 있으나, 농경지 인근 마을의 기본 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 전원 풍경의 조용한 농촌 지역으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수가 발생합니다. [cite: user provided text]

* 입찰 전 해당 행정관서에서 발급 가능 여부 및 절차 확인이 필수적입니다. 농지위원회 심의가 필요한 경우, 14일 이내 발급 규정을 참고해야 합니다. [cite: user provided text]

6.2. 진입로 문제

* 토지 목록 2, 3은 지적상 맹지이며, 목록 1을 통해 진출입해야 합니다. [cite: user provided text]

* 목록 1과 인접 도로 간 단차가 커서 차량의 직접적인 진입에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite: user provided text]

6.3. 토지 이용 현황

* 현황 묵전(묵정밭)으로, 장기간 방치되어 임야화가 진행 중인 상태입니다. [cite: user provided text]

* 토지 지상에 제시외 수목(식재 및 자생)이 존재합니다. [cite: user provided text]

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. [cite: user provided text]

6.4. 기타 리스크

* 임대 관계는 미상입니다. [cite: user provided text]

* 본 보고서에서 외부 지도 서비스를 통한 혐오시설 검색은 수행하지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 넓은 면적(9934㎡)을 가진 농지로, 높은 감정가(29.8억원)에도 불구하고 현황은 묵전 상태이며 임야화 진행으로 인해 즉각적인 농지 이용에 제약이 따릅니다. 농취증 발급 의무, 맹지 및 도로 단차로 인한 진입로 문제, 그리고 복잡한 공법상 제한사항은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월 지역의 넓은 농지 확보 기회.

* 계획관리지역으로 향후 잠재적 개발 가능성 (단, 현행 규제 및 이용 현황 고려 필수).

* 관광지 인근에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,989,680,000원입니다. 인수되는 권리 및 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 필수, 맹지 및 도로 단차, 임야화 진행 등 여러 리스크 요인을 감안해야 합니다. 정확한 시장 조사를 바탕으로 한 예상 입찰가 산정은 추가적인 정보와 현장 답사를 필요로 합니다. 본 제공 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 농지의 경우, 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 진행되기도 하나, 본건과 같이 진입로 문제, 묵전 상태, 공법상 제한이 많은 경우, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 감안하여, 잠재적 투자자라면 감정가의 60~70% 범위(약 17.9억 ~ 20.9억원)를 초기 고려 범위로 설정할 수 있으나, 이는 어디까지나 참고용이며 실제 입찰가는 경쟁 정도와 투자자의 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.