나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8222 [1] 제주특별자치도 서귀포시 보목동 261 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 3)은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 '제지기오름' 남측 인근에 위치하며, 근 린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며, 해안도로에 소재하여 조망이 양호합니다.

교통상황

기호 (1, 3)은 연접한 토지로, 차량의 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 3)은 연접한 토지로 - 기호(1): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 주상용 건부지로 이용중입 니다. - 기호(3): 부정형의 토지로 완경사지이며, 주거나지 입니다.

인접 도로상태

기호(1, 3)은 연접한 토지로, 기호(1) 동측으로 폭 약 12m, 남측 및 서측으로 폭 약 6m의 포 장도로에 접하며, 기호(3) 북측으로 지적공부상 4m~7m의 도로에 접하나 통행이 어렵습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-24)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10 -16)입니다. - 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시), 역사문화환경보존지역 (2024-09-04), 절대보전지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지 하수자원특별관리구역(2020-07-01)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 구조로 <사용승인일: 2019.06.18.> 외벽: 스타코, 제주석 및 폴리싱 타일 마감 등. 내벽: 시멘트몰탈, 페인트, 벽지, 인테리어 마감 등. 바닥: 시멘트몰탈, 타일, 모노륨 마감 등. 창호: 플딩도어, 페어글라스, 시스템창호 등.

이용상태

기호(2): 지하1층은 창고 및 기계실, 1,2층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 천장형 냉난방설비, 화재경보설비, 승강 기설비, 해수펌프, 냉각기, 물탱크, 덤웨이터, 덕트(공조시설) 및 3층은 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(2) 지1층은 공부상 면적이 113.41㎡이나, 실제 약 189.0㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기호(2) 3층에는 다락이 소재합니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(구조물 포함) 매각포함, 제시외 건물 중 2-1. 화장실은 일반건축물대장(목록2. 부속건물)에 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8222 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 보목동 261

용도: 근린주택

감정가: 1,955,376,600원

토지면적: 869.00㎡ (약 262.87평)

건물면적: 493.82㎡ (약 149.38평)

제시외 건물 면적: 210.42㎡ (약 63.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(구조물 포함) 매각 포함. 제시외 건물(화장실)은 건축물대장에 등재됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 '제지기오름' 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 해안도로에 접하여 조망이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1) 토지는 부정형의 대체로 등고·평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 부정형의 완경사지이며 주거용지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 동측 약 12m, 남측 및 서측 약 6m의 포장도로에 접합니다. 기호(3) 토지는 북측으로 지적공부상 4m~7m 도로에 접하나 통행이 다소 어려운 상황입니다.

1.2. 권리분석

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 기준 권리인 하나은행 근저당(접수일자 2019-07-19)에 의해 정리될 예정입니다.

* 경매 채권자는 주식회사하나은행의 승계인 유에이치제십일차이며, 이는 임의경매 개시 결정으로 인한 말소 예정 권리입니다.

* 등기부채권 총액(토지 기준)은 1,762,000,000원이며, 건물 기준으로는 1,803,028,816원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 보목동 해안도로 인근에 위치하며, '제지기오름'과 인접하여 자연 경관이 우수합니다. 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상권은 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 매각 대상 건물은 지하 1층 창고/기계실, 1-2층 음식점, 3층 단독주택으로 이용되고 있어, 상가와 주거 기능을 겸비한 복합 용도로 활용되고 있습니다.

* 주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 보목동 지역 내 99.63㎡ 규모의 상가 건물이 9억원에 매매되었으며, 168.29㎡ 규모의 상가 주택이 6억 5,000만원에 매매된 사례가 있습니다. 이러한 거래 사례는 본 물건의 규모와 종류(근린주택)와는 차이가 있으나, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 제주 올레 6코스 인근에 위치하고 있으며, 아름다운 해안 경관을 즐길 수 있습니다.

* 주변에 제지기 오름이 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호(1)은 자연녹지지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다. 기호(3)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 도로 접근성: 기호(3) 토지는 지적공부상 도로에 접하나 실제 통행이 어렵다는 점은 잠재적인 접근성 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 지하 1층의 실제 면적이 공부상 면적보다 약 75㎡ 가량 더 넓은 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 가치를 높일 수 있으나, 건축법규 위반 여부 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 물건보다 거래 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역의 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 관련 논의가 제주 전반적으로 존재하는 것으로 검색되었으나, 본 물건지(보목동 261번지) 인근에 직접적으로 위치하거나 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 보목동의 해안도로 인근에 위치하여 우수한 조망과 자연환경을 자랑하는 근린주택입니다. 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 근린생활시설(음식점)과 단독주택으로 복합 이용되고 있어 다용도 활용이 가능합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리 관계가 명확하며, 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 절대보전지역 등 일부 토지 이용 제한과 기호(3) 토지의 도로 접근성 문제는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광지 인근의 우수한 입지와 바다 조망으로 인한 높은 투자 가치.

* 건물 자체의 다용도 활용성 (상가+주택).

* 낙찰 시 모든 권리가 말소되어 권리 분석이 깔끔함.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 즉시 활용 가능.

* 제주 지역 부동산 시장의 지속적인 수요.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,955,376,600원입니다. 제공된 주변 시세 정보 중 '연립', '다세대' 주택의 매매가는 6,000만원에서 22,500만원 사이로, 본 물건의 규모와 용도(근린주택)와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 보목동 지역에서 검색된 상가 관련 매물들은 본 물건보다 규모가 작음에도 불구하고 수억 원대에 거래되고 있어, 본 물건의 상당한 대지 면적(869.00㎡)과 건물 면적(493.82㎡ + 210.42㎡)을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 유사 규모의 근린주택 매매 사례, 공시지가, 임대 수익률 분석 등이 추가적으로 필요합니다. 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하기는 제한적이나, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 법적 제한 사항 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.