나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1342 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ""보성초등학교"" 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 농경지 및 단독주택 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 단독주택 부지로 이용 중임.
본건 기호(3~5)는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2) 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.
기호(3~5)는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급
(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 4등급(2023-01-30)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(4) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급
(2023-01-30)(저촉), 4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(5) 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급
(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후면 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 스타코 및 타일 등 마감,
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창 마감.

이용상태

기호(1) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1-1) 포함, 목록3~5.는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1342 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-14

용도: 단독주택

감정가: 474,871,680원

토지 면적: 2582.00㎡ (약 781.43평)

토지 지분 면적: 468.0926㎡ (약 141.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 141.13㎡ (약 42.69평)

건물 지분 면적: 141.13㎡

건물 제시외 면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(1-1) 포함, 목록3~5.는 지분매각임

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리에 위치하며, 인근은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 보성초등학교 북동측 원거리에 자리하고 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며 제반 간선도로 상황은 보통입니다. 기호(2) 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호(3~5) 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형으로 도로로 이용되고 있습니다. 기호(2) 토지는 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3~5) 토지는 도로 자체입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 사라신용협동조합의 근저당권(을7, 건물 등기부 을5)입니다. 이 기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됩니다. 현재 소유자는 이성민, 최종은입니다. 건물 등기부 또한 유사한 소유권 이전 내역을 보이며, 최종 소유자는 이성민, 최종은입니다.

채권 총액은 토지 및 건물 각 485,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되어 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 이는 추후 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

목록 3~5번 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 해당 토지에 대한 공동 소유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

대정읍 안성리 지역은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 전반적인 상업 시설은 서귀포 시내 대비 발달이 덜한 편입니다. 그러나 최근 몇 년간 제주도 내 부동산 시장 활성화와 함께 지역 내 신축 빌라 및 다세대 주택이 공급되면서 일부 상권이 형성되고 있습니다.

최근 매매 사례로는 2025년 7월 4일 대정읍 안성리 1985-4번지 KIS빌리지102 (연립, 2013년 건축)이 34,550,000원에 거래되었고, 2026년 6월 11일 대정읍 안성리 2030-30번지 더뷰3동 (다세대, 2017년 건축)이 5,300,000원에 거래된 기록이 있습니다. 하지만 본건은 단독주택으로, 제공된 연립 및 다세대 주택의 매매 사례는 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 주변 지역의 개발 잠재력과 토지 가치 상승 여력을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 보성초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 고등학교 및 중학교는 차량 이동이 필요한 거리에 소재할 가능성이 높습니다.

지역 내 소규모 상점 및 마트, 주민센터 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대형 병원, 종합 쇼핑몰 등은 서귀포 시내까지 이동해야 이용 가능합니다.

교통 측면에서 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 상대적으로 불편할 수 있습니다.

주변 환경에서 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다. 해당 지역은 주로 농경지와 주택지로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 중 일부(목록3~5)가 지분 매각으로 진행되어, 해당 토지에 대한 타 지분권자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 12.42㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제가 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급/4등급(저촉) 등 다양한 환경 관련 규제를 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 계획 수립 시 제약이 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 경우, 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 제주도의 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 현재 채무 관계는 명확히 정리되어 있어 인수되는 권리에 대한 부담은 없어 보입니다. 하지만 토지의 지분 매각, 제시외 건물 포함, 까다로운 토지 이용 규제 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 토지 이용 계획은 향후 활용 방안에 큰 영향을 미치므로 관련 규제를 충분히 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2582㎡(약 781평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 향후 건축 또는 개발 가능성을 열어둡니다.

* 단독주택: 희소성 있는 단독주택 물건으로, 개인의 주거용이나 세컨드 하우스, 또는 소규모 펜션 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 474,871,680원입니다. 제공된 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매가는 본건 단독주택 및 대지 면적과는 상당한 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 제주도 내 단독주택, 특히 넓은 토지를 가진 경우 희소성과 수요가 존재하므로, 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

투자 가치는 토지의 활용 방안, 건축 규제 완화 가능성, 주변 개발 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상의 추가 인수 부담은 없으나, 지분 매각으로 인한 토지 이용의 제약 가능성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태, 제시외 건물의 정확한 용도 및 상태, 주변 시세와 개발 계획 등을 면밀히 조사한 후, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.