나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8197 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 후면상업지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래지붕 지하2층/지상15층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 등,
창호 : 페어글래스 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의
대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
를 상정하여 감정평가 하였으니, 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8197 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 1,250,000,000원

토지면적: 49.92㎡ (약 15.09평)

토지지분: 49.92046487936978㎡ (약 15.09평)

건물면적: 241.76㎡ (약 73.13평)

건물지분: 241.7646㎡ (약 73.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래지붕 지하2층/지상15층 건물

준공년월: 2004년 1월 29일 (사용승인일 기준)

감정평가 요약: 본건은 근린생활시설로 이용중임.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 후면상업지대임.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난함.

본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

- 소유권보존: 한빛종합건설주식회사 (2004-02-09)

- 근저당권: 한라신용협동조합 (2011-08-25, 836,400,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 한라신용협동조합 (2025-06-02)

* 말소기준권리: 2011년 8월 25일 설정된 한라신용협동조합의 근저당권.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 다만, 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 이용상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요함.

- 따라서, 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 요구됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주 시내의 핵심 상업지구인 노형오거리 인근에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역임.

주위로 공동주택, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 복합적인 상권을 형성하고 있음.

제1종 근린생활시설로서 일반적인 상가 업종의 입점이 용이하며, 잠재적 임차 수요가 높을 것으로 예상됨.

제주 노형오거리 상권은 투자 수익률이 전국적으로 높은 수준을 기록하는 등 활성화된 상권을 자랑함.

1.4. 생활정보

* 교통: 제주시 주요 간선도로에 인접하여 시내외 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수함.

* 편의시설: 노형동은 제주시의 중심 상업 및 행정 지구로서 은행, 병원, 관공서, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교가 소재하나, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어려웠음. 실제 인도 시점의 상태와 다를 수 있는 위험 요인이 존재함.

* 임대 관계 미상 및 미확인 임차인 가능성: 임대 관계가 파악되지 않아, 명시되지 않은 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건물 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있음.

* 주변 환경: 현재까지 외부 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 제주 지역 내 자원순환시설 등에서 화재 발생 사례가 있었던 점을 고려하여, 잠재적인 환경 위험 요소를 배제할 수는 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 핵심 상권인 노형동에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대 관계 미상 및 현장 확인 불가로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적임.

주변 상권의 활성화와 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 제주 시내 중심 상업 지역인 노형오거리 인근에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 자랑함.

* 안정적인 수요: 주변의 주거 및 업무 시설을 기반으로 한 꾸준한 상가 수요가 기대됨.

* 높은 상권 가치: 제주 노형오거리 상권은 높은 투자 수익률을 기록하며 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석 및 명도가 용이할 수 있으나, 실제 점유 현황은 별도 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,250,000,000원

본 물건은 임대 관계가 미상이며, 현장 확인이 불가했던 점, 그리고 명도 관련 불확실성을 고려해야 합니다. 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이를 바탕으로 1,000,000,000원 ~ 1,125,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 재확인 및 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.