나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8215 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2333 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉초등학교' 동측 근거리에 위치하는 부동산(토지)이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지는 지목이 '전'으로서 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8215 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 2333

용도: 전 (농지)

감정가: 87,232,000원

토지면적: 464.00㎡ (약 140.36평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOO (구미칠곡축산업협동조합)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 감정평가 요약

토지 이용 현황: 본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 접근이 가능하고 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용 상태: 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '전'으로 이용 중임.

인접 도로 상태: 남동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치하며, 주변은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 근거리에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 무난함. 남동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (구미칠곡축산업협동조합, 2020-08-14)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 매각으로 소멸될 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리임.

3.2. 소멸되지 않는 권리

등기사항에 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본건의 경우 해당 내용이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고서 상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 등기부 요약

총 채권액: 72,000,000원

갑1: 소유권이전 (1986-09-27)

갑2: 소유권이전 (2014-11-19)

갑3: 소유권일부이전 (2014-12-15)

갑4: 소유권 일부 이전 (2015-01-08)

을5: 근저당권 (구미칠곡축산업협동조합, 2020-08-14, 72,000,000원) - 말소기준권리

갑5: 임의경매 (2025-06-05)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 대정읍 무릉리 일대는 농경지, 과수원, 임야와 함께 소규모 점포 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보임.

4.2. 잠재적 가치

서귀포시 대정읍 지역은 제주도의 핵심 관광지 및 신공항 건설 예정지와 인접하여 있어 향후 지역 발전 가능성이 있는 지역으로 평가될 수 있음. 다만, 본 물건의 경우 농지법 및 각종 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 직접적인 상업 시설 개발보다는 농업적 이용 또는 제한 범위 내에서의 활용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 교육 시설로는 '무릉초등학교'가 동측 근거리에 위치하고 있음. 소규모 점포가 혼재하나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 판단됨.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 비교적 한적하고 쾌적한 주거 환경을 형성할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 지목이 '전'인 농지로서, 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수적임. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 확인 및 신청 절차를 진행해야 함. 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우, 14일 이내 발급이 가능하므로 사전 확인이 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 공법상 제한이 적용되고 있어, 건축이나 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 검토해야 함.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 물건지 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 제주도 내 신규 광역 폐기물 처리 시설 설치와 관련한 지역 사회의 논의가 있었으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성이 없어 보임.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍에 위치한 계획관리지역 내 농지(전)임. 감정가는 87,232,000원이며, 토지면적은 464㎡임. 경매 절차상 가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 한다는 점이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 기회를 잃게 됨. 또한, 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됨. 말소기준권리가 명확하여 권리 관계는 비교적 단순함.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 대정읍의 농지 매물로, 비교적 합리적인 가격으로 접근 가능.

* 무릉초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 갖추어진 지역.

* 향후 제주 지역 개발 계획과 연계하여 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점의 제주 지역 부동산 시장 동향, 유사 농지의 거래 사례, 물건지의 개별적 가치 및 향후 개발 가능성, 그리고 각종 규제 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

본건의 감정가는 87,232,000원이며, 채권 총액은 72,000,000원임. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 투자 목적과 위험 요소를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직함. 농지 취득 관련 법규 및 용도 제한 사항을 충분히 숙지한 후, 낙찰 후에도 해당 토지를 합법적으로 이용할 수 있는지 여부를 최우선으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.