나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8226 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 465 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 ""곽지해수욕장 주차장"" 남서측 인근에 위
치하며 일대는 해수욕장 주변 주상혼용지대를 형성하여 카페, 음식점, 숙박시설, 단독주택
및 주거나지 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 임.

기호(2), (3) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

기호(4) - 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

기호(5) - 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

인접 도로상태

기호(1) - 북측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(2) - 북동측 및 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(3), (4) - 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(5) - 지적상 맹지이나 남측으로 연접한 기호(4)와 일단으로 주차장으로 이용 중이며 이
를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (4) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>

기호(2) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구
역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>

기호(3), (5) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대
상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (4), (5) 지상에 이동식 컨테이너 각 1개동이 소재함.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8226 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 465

* 용도: 대지

* 감정가: 237,120,000원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

* 매각대상: 토지 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나새마을금고 (하OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

* 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 본건 지상에 잡동사니 등 야적되어 있으며, 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 "곽지해수욕장 주차장" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 일대는 해수욕장 주변으로 형성된 주상복합 용도 지역으로, 카페, 음식점, 숙박시설, 단독주택 및 나대지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 이용상태: 본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 또는 부정형의 토지로, 대부분 주거지 또는 주차장으로 이용되고 있습니다.

* 인접도로: 본건은 북측, 북동측, 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 일부 필지(기호5)는 지적상 맹지이나, 연접한 토지를 통해 실제 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 30일 하나새마을금고 근저당권 (을13)

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 이전: 박혜윤, 노현진, 주식회사드라마건설 순으로 등기되었습니다.

* 채무: 하나새마을금고 근저당권 (채권최고액 2,244,000,000원)이 말소기준권리이며, 이 외 지상권설정공동담보 등이 등기되어 있습니다.

* 경매 신청: 하나동산새마을금고(2025년 6월 9일)에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항증명서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으며, 해당 권리의 가치 및 영향에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 곽지해수욕장 인근의 주상복합 용도 지역으로, 카페, 음식점, 숙박시설 등 관광객 및 주민을 대상으로 하는 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 이는 향후 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 시 관련 법규를 준수해야 하며, 개발에 일부 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.4. 생활정보

* 관광지 접근성: 곽지해수욕장이 인접해 있어 관광객 유치 및 관련 사업 운영에 유리한 입지입니다.

* 편의시설: 해수욕장 주변의 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 물건의 실제 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 이동식 컨테이너: 제시외 물건인 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리가 필요합니다.

* 현황 정리: 본건 지상에 잡동사니가 야적되어 있고 돌담이 축조된 상태로, 현황과 공부상 차이가 있는지, 또는 철거/정리 비용이 발생하는지 사전에 확인해야 합니다.

* 맹지 가능성: 일부 필지가 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능하여 실질적인 사용에는 문제가 없을 것으로 보이나, 도로에 대한 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 애월읍 지역은 주로 관광 및 주거 시설 위주로 개발되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 곽지해수욕장 인근의 토지로서, 관광 및 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상업시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 인수 가능성이 존재하며, 제시외 물건 및 현황 정리 필요성, 맹지 가능성 등의 리스크 요인이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 곽지해수욕장 인근의 우수한 관광 입지.

* 주변 상업시설과의 연계 개발 가능성.

* 제1종일반주거지역으로 건축 및 활용의 다양성 (단, 고도지구 등 제한사항 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 항목은 시세 조사, 권리 분석 결과, 명도 난이도, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우므로, 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋습니다. 다만, 감정가 237,120,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 권리(지상권 등)나 추가 부담(현황 정리 비용 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 주변 토지 시세는 평당 수백만 원에서 수천만 원까지 형성될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.