나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8204 [1] 제주특별자치도 제주시 화북이동 4972-8 거로썬빌라 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 “오현고등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업단지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽: 스타코마감, 몰탈위 페인팅 등 마감
창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비,난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8204 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 화북이동 4972-8 거로썬빌라 5층 502호

용도: 다세대주택

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물면적: 40.29㎡ (약 12.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 143,000,000원

건축년도: 2012년 10월 6일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 건물 중 5층 502호 (다락 포함 평가)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 “오현고등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업단지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로상태

남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

근저당권 (제주은행, 2016년 7월 15일 접수, 156,000,000원)

* 소멸되는 권리

모든 을구 권리 및 갑구의 가압류(제주신용보증재단), 임의경매(제주은행), 압류(국민건강보험공단)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리

없음. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 별도 기재된 지상권 등은 없음을 확인)

* 인수 보증금 합계

0원

* 등기부채권 총액

219,798,001원 (근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 300,0000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 5월 2일

* 확정일자: 2024년 5월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금이 소액이라도 인수 여부 재확인 필요 (법원 공고 및 확인 요망).

1.3. 상권분석

* 주변 건물

본건은 거로썬빌라 내에 위치하며, 주변에는 유사한 형태의 연립, 다세대, 빌라 및 단독주택, 공업단지가 혼재되어 있음.

* 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 황사평갤럭시타운 (2013년 건축, 56.251㎡): 2026년 6월 8일 21,500만원에 거래됨. (평당 약 1,263만원)

- 더트루엘제주 (2024년 건축, 65.448㎡): 2026년 3월 12일 43,000만원에 거래됨. (평당 약 2,175만원)

- 트라움제주 (2024년 건축, 84.9683㎡): 2026년 3월 23일 45,500만원에 거래됨. (평당 약 1,770만원)

본건의 전용면적 40.29㎡(약 12.19평)와 감정가 143,000,000원(평당 약 1,173만원)은 유사 연식의 황사평갤럭시타운 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준에 해당함. 최근 신축 건물들의 높은 거래가는 면적 및 신축성에 따른 격차로 보임.

* 주변 시설

주위에는 공업단지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않음. 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성

"오현고등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 편의시설

해당 지역은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

* 주거환경

공업단지와 공동주택, 단독주택이 혼재하는 복합적인 주거 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구, 공동담보: 지역 개발 계획 및 채무 관계에 따른 복잡성이 있을 수 있음.

* 등기부채권 총액: 219,798,001원으로 감정가 143,000,000원 대비 상당히 높아, 낙찰 후 권리 행사 과정에서 변수가 될 수 있음.

* 토지이용계획: 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 있어 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인: 대항력은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 화북동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 연식이 있는 편에 속함. 오현고등학교 인근에 위치하며 주거지역 내에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경은 갖춘 것으로 판단됨. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 사항임. 주변 유사 연식의 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 신축 다세대주택과의 시세 차이가 큰 점은 고려해야 함. 주거환경개선지구, 공동담보 등의 특이사항은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 소액 임차인(대항력 없음)만 존재하여 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

* 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 깨끗한 권리를 확보할 수 있음.

* 제주 시내 주거 지역 내 위치하여 실수요자 또는 투자 가치가 있음.

* 감정가가 주변 유사 연식 물건 시세와 비슷하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정됨.

주변 유사 연식 및 면적을 고려한 평당 시세는 약 1,100만원 ~ 1,300만원 수준으로 판단됨.

물건의 전용면적 40.29㎡(약 12.19평)에 이를 적용하면,

* 보수적 최저 입찰가: 약 13,409만원 (12.19평 * 1,100만원)

* 보수적 최고 입찰가: 약 15,847만원 (12.19평 * 1,300만원)

현재 감정가는 이 범위 안에 있으며, 경매 진행 상황 및 경쟁률을 고려할 때,

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.