나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1387 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2681 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘대수산봉’ 남서측 근거리에
위치하며, 인근지역은 농경지, 자연림 및 토지임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

(일련번호 1)
본건 인근까지 차량진출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

(일련번호 1)
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 전 및 자연림임.

인접 도로상태

(일련번호 1)
지적도상 맹지이나, 현황 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1)
계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공항.비행장개발예정지역(2024-09-06)(국토교통부 제2024
-456호공항개발예정지역)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024
-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)
(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1387 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2681

용도: 임야

감정가: 540,310,000원

토지면적: 7610.00㎡ (약 2,300평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월 *

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘대수산봉’ 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 인근 지역은 농경지, 자연림 및 토지임야 등이 혼재하는 자연환경입니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지형태: 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 전(밭) 및 자연림 상태입니다.

* 도로: 지적도상 맹지이나, 현황 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))

* 공항.비행장개발예정지역(2024-09-06)

* 장애물제한표면구역(2024-09-06)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 4-1등급 (저촉)

* 생태계보전지구 4-2등급 (저촉)

* 생태계보전지구 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전 3등급

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-11-06) (제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 2023년 12월 28일 접수된 월배새마을금고의 근저당권(채권액 337,200,000원)입니다.

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 637,200,000원입니다. (근저당권 2건, 지상권 1건)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 특별한 임차인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 농업회사법인해밀주식회사 (2019.05.08), 농업회사법인주식회사구룡영농 (2023.12.28)

* 근저당권: 월배새마을금고 (2023.12.28, 337,200,000원), 오창해 (2024.01.05, 300,000,000원)

* 지상권: 월배새마을금고 (2023.12.28)

* 임의경매개시결정: 월배새마을금고 (2025.06.05)

1.3. 상권분석

* 본 물건지는 농경지, 자연림, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근에는 ‘대수산봉’이 위치하고 있으며, 지역적인 자연 경관의 특성을 가집니다.

* 제주 제2공항 개발 예정 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적인 변화가 예상됩니다.

* 주변 지역은 주로 농업 활동이나 자연 보전 활동이 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근 대규모 상업 시설보다는 성산읍 소재지 등의 지역 중심지로 이동하여 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 지역 간 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 교육 시설: 주변 교육 시설로는 성산읍 지역의 초.중.고등학교 등을 이용하게 될 것으로 보입니다.

* 관광지: 세계자연유산인 성산일출봉과 가까운 지역에 위치하여 관광객의 방문이 잦은 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이므로, 도로 접근에 대한 권리 관계 및 현황 도로 이용의 안정성을 재확인하는 것이 중요합니다.

* 다수의 토지 이용 규제: 계획관리지역 외에도 가축사육제한, 공항예정지역, 각종 보전지구, 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 제2공항 개발 예정 지역: 향후 개발 계획에 따라 토지 이용의 변화가 예상되나, 동시에 개발 제한이나 수용 등의 가능성도 존재합니다.

* 지상 수목 및 경작지: 평가에서 제외된 지상의 수목 및 경작지의 수종, 수량, 소유권 관계 등이 불분명하여 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 동일 담보로 여러 부동산이 묶여 경매 진행된 경우, 추가 경매 또는 기타 채권 관계 발생 가능성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 제주 제2공항 개발 예정 지역으로 지정된 성산읍 고성리의 임야입니다.

* 자연환경이 우수하고 ‘대수산봉’ 인근에 위치하지만, 다수의 토지 이용 규제와 지적도상 맹지 가능성은 개발 및 이용에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

* 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없으나, 지상물에 대한 권리 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 향후 제2공항 개발 사업 진행 여부에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상되는 지역입니다.

1.7. 투자포인트

* 제주 제2공항 개발 사업 예정지라는 점은 장기적인 관점에서 지가 상승의 잠재력을 가집니다.

* 성산읍 지역의 우수한 자연 경관과 관광 자원을 활용한 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 현재 임야 상태이므로, 향후 토지 이용 계획 변경 또는 개발 허가 가능성을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 추후 토지거래허가구역 해제 또는 개발 허가 가능성 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확하게 산출하기 어렵습니다.

* 감정가 540,310,000원을 기준으로, 본 물건의 특성(다수의 규제, 맹지 가능성, 자연림 상태 등)과 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통한 현장 방문 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.