나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1369 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-2 비스타케이4 8층808호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '제주월드컵경기장' 북측 근거리에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 8층 808호로서,
(사용승인일: 2018.06.22)
외벽: 드라이비트 및 제주석 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 강마루 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1369 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-2, 비스타케이4 8층808호 (제주특별자치도 서귀포시 김정문화로41번길 10-8 (법환동))

용도: 숙박시설

감정가: 86,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광양새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.1074㎡ (약 1.24평)

건물면적 (전용면적): 20.46㎡ (약 6.19평)

건물지분 (전용면적): 20.46㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물 연면적: 11,601.64㎡ (약 3,510.53평)

건축물대장상 대지면적: 1,315.7㎡ (약 397.99평)

1.3. 건물 정보

건물명: 비스타케이4 (VISTACAY 4)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 8층 808호

사용승인일: 2018년 06월 22일

주요 설비: 기본 위생, 급배수, 난방, 천정형 시스템 에어컨, 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '제주월드컵경기장' 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 소규모 점포 및 일반음식점 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 또한, 북동측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소기준

말소기준권리는 2018년 10월 30일 접수된 광양새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2018-10-08 접수): 김상곤 명의로 신탁 처분 등기가 말소되었습니다.

* 근저당권 (을1, 2018-10-30 접수): 광양새마을금고, 권리금액 100,800,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (갑4, 2025-06-09 접수): 광양새마을금고, 권리금액 62,986,779원 (매각으로 소멸)

등기부채권 총액은 100,800,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 기타

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서에 토지에 관하여 별도 등기(갑구 7번 신탁 등기)가 있다는 내용이 있으나, 등기부 요약상 신탁등기는 말소된 것으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 법환동 일대는 제주월드컵경기장 인근으로, 주변에 근린생활시설, 소규모 점포, 일반음식점 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 관광 및 편의시설

제주월드컵경기장이 인근에 있으며, 천지연 폭포, 정방 폭포, 외돌개 등 서귀포의 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다. 호텔 주변으로 다양한 식당과 편의시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 승강기, 기본 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 시스템 에어컨, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 06월 16일 현재 약 1,500,000원의 미납된 공동관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상인 부분에 대한 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 등기 관련

물건명세서상 토지에 대한 별도 등기(신탁 등기) 언급이 있으나, 등기부 요약상 말소된 것으로 확인되어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 숙박시설로, 제주월드컵경기장 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변 관광 명소와의 연계성도 좋습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 미납 관리비 인수 가능성 및 임대 관계 미상에 따른 리스크 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 관광지 인접: 제주 월드컵 경기장 및 서귀포 주요 관광지와 인접하여 숙박 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 86,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과와 유찰 횟수, 인근 부동산 시세, 미납 관리비 및 기타 인수 가능성 있는 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰가율은 통상적으로 70%~80% 수준에서 형성될 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.