나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51599 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중동중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상24층 중 제15층 제1502호로서,
(사용승인일 : 2007.04.30.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로가 소재하며,
단지내 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임.
일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임.
일련번호(3) : 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한
구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임.
일련번호(4) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축
제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51599 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

1.4. 건물 정보

아파트명: 성호2차아파트

동/호수: 212동 15층 1502호

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2007년 4월 30일

총층수: 24층 중 15층

1.5. 아파트 단지 정보

단지명: 성호2차아파트 (206~215동)

세대수: 총 4125세대 (2019년 기준)

총 주차대수: 2494대 (세대당 약 1.06대)

최고층: 24층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 도로가 접해 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 접근 및 진출입이 용이합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 일부 토지는 중로1류, 중로2류, 광로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 6월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다 (사건번호: 2025타경51599).

3.2. 인수 가능한 권리

* 을구 9번 순위 주택임차권 (2023년 5월 30일 등기): 임차인 김영윤, 임대차보증금 88,000,000원. 전입일자 2020년 7월 20일, 확정일자 2022년 7월 15일. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김영윤

보증금: 88,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 20일

확정일자: 2022년 7월 15일

배당신고일자: 2023년 5월 30일

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 13,000,000원 포함.

3.4. 말소되는 권리

강제경매 채권자(주택도시보증공사)의 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본 물건이 소재한 광양시 중동은 지역 경제의 중심축인 산업단지와 주거 단지가 조화롭게 발달한 지역입니다. 특히 성호2차아파트는 대규모 단지를 형성하고 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에 중동중학교, 광양중진초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남서측 인근에 중동중학교가 있으며, 광양중진초등학교는 절대보호구역으로 지정될 만큼 가까운 거리에 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 내 상가시설 외에도 주변에 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 근접해 있어 일상생활에 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김영윤의 보증금 88,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 법원 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 증가할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

6.2. 건물 노후화

2007년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 가능성

광양시 일부 지역에서 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치에 대한 주민들의 반발이 보고되고 있으나, 본 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시의 도시 계획 및 개발 방향에 따른 추가적인 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 준수한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 59.79㎡(약 18평) 기준으로 6000만원에서 6970만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 7000만원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 88,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 세심한 권리분석과 자금 계획이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 수요층이 확보되어 있습니다.

* 초등학교와 중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 리스크를 상쇄할 만큼 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려한 아파트 자체의 시장 가치는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.)

따라서, 이러한 인수 보증금 부담을 제외한 아파트의 실질 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최저매각가격(감정가)인 70,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 부담을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 69,000,000원

본 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 변동 사항 확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.