나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51557 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 5층511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""광양중진초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학고 등이 소재하며,
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물(209동) 내 5층 511호로서,

외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비 및 지하주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지이며, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함).
가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51557 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 5층511호

* 용도: 아파트

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 성호2차아파트

* 건축년도: 2006년 (209동 사용승인일 기준)

* 층수: 5층 / 24층

* 전용면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

* 분양면적: 명확한 정보 부족. (일반적으로 전용면적 약 1.4~1.6배 수준으로 추정)

* 총 세대수: 1773세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 24층 건물 중 5층에 위치한 아파트로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 토지 이용 상태: 본건이 속한 토지는 4필지 일단의 부정형 토지로서, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2025년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

* 주요 권리:

* 소유권: 갑8(한동준), 갑9(권우영) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 임차권: 을5(장 ) 주택임차권이 2023년 10월 17일 등기되었으며, 금액은 83,000,000원입니다. 전입일자 2021년 10월 19일, 확정일자 2021년 10월 22일로 대항력이 있습니다.

* 권리 인수 여부:

* 등기부에는 을5 임차권이 "인수"로 기재되어 있으나, 물건명세서상 신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인이 잔액을 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 장 : 보증금 83,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (2021년 10월 19일 전입, 2021년 10월 22일 확정)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 아파트는 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 광양중진초등학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 검색: 주변 지역 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 광양중진초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지방도 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 물건명세서상의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 필요가 없어 리스크가 해소된 것으로 판단됩니다.

* 부동산 강제 경매: 채권자의 강제경매로 진행되는 물건으로, 경매 절차상의 변수가 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 68,000,000원이나, 최근 실거래가는 59.79㎡ 면적 기준으로 60,000,000원에서 69,700,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가와 차이가 있을 수 있으므로 시세 조사가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 광양중진초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재했으나 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 리스크가 해소된 점은 큰 장점입니다. 최신 실거래가와 감정가 사이의 시세 차이를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 리스크 해소: 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 확정으로 권리상 안전성이 높습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통망 등 주거 선호도가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요: 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건 아파트의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 68,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히, 감정가 68,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 최근 실거래가(59.79㎡ 기준 60,000,000원 ~ 63,000,000원, 2006년식 건물 기준)와 물건의 층수(5층)를 고려하여 66,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.