나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51558 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 107동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중동중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 위주의 공동주택, 학교시설, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하며, 비교적 시중심부에 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층건내 제2층 제202호로서,
외벽: 몰탈위페인팅
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북측으로 연접한 왕복4차선 규모, 남측으로 연접한 왕복2차선 규모의
아스팔트포장도로변으로 아파트단지 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 광로2류, 중로1류, 중로2류에
접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인
부재로 내부출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를
상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 1,113,860원(2025.6.12.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 경매 물건에 대한 상세 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51558 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 107동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 83,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

토지 지분: 28.829㎡ (약 8.72평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.995㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑7)

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, '광양중동중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트 단지와 학교 시설, 그리고 중소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 비교적 시중심부에 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

아파트 단지는 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 단지 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 광로, 중로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 특별히 거론될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리 분석 결과, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

황주석 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원)

전입일자 및 확정일자: 2020년 11월 2일

배당신고일자: 2024년 2월 8일

대항력: 있음

* 등기부 요약:

을5: 주택임차권 (황주석, 100,000,000원, 2024.02.08 접수, 인수)

갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 106,839,424원, 2025.06.02 접수, 말소기준권리)

주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 100,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 감정가는 83,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 5월 1층 거래가 64,000,000원, 2026년 6월 4층 거래가 78,000,000원, 2026년 6월 16층 거래가 73,000,000원으로 나타났습니다.

본 물건은 2층에 위치하고 있으므로, 최근 거래가격을 고려할 때 시장 가격대는 70,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 최근 최고가 거래와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

1.5. 생활정보

아파트 단지명: 금광1차 아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1663

건축년도: 1998년 (사용승인일: 1998년 9월 1일)

총 세대수: 1110세대

해당 동(107동)은 17층 건물입니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 총 700대 (지상 3대, 지하 32대, 기계식 포함)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 황주석의 경우 대항력이 있으며, 임차권등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 만약 경매 배당으로 보증금 100,000,000원 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미납관리비: 2025년 6월 12일 기준 미납관리비 1,113,860원이 존재합니다. 일반적으로 공용부분 관리비는 매수인이 인수하게 되므로, 입찰 전 정확한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1998년 준공으로 약 28년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 아파트 단지로, 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점과 미납관리비 부담이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이러한 권리상의 하자 및 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 아파트 단지 밀집 지역으로 기본적인 주거 선호도가 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 잠재 가치: 시중심부 소재로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 73,000,000원 내외로 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 73,000,000원으로 제안합니다. 다만, 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.