나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51600 [1] 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 301동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등학교"" 남동측 인근에 위치한
'성호아파트' 제301동 제4층 제401호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한
주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건 중 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진출입 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 375,850원(2025.2.25. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51600 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 301동 4층 401호

물건 종류: 아파트

감정가: 110,000,000원

전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

공급면적: 제공된 JSON 데이터 내에서 개별 호실의 공급면적은 직접적으로 명시되어 있지 않습니다.

토지지분: 29.05㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

사용승인일: 1999년 11월 1일

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 성호아파트 301동 4층 401호입니다.

아파트 단지는 '중진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건까지는 서측으로 진출입이 가능합니다.

토지 이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 권리 분석 시 주의가 요구되는 물건입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권: 김정순 (보증금 147,000,000원, 전입/확정 2021.12.13, 배당신고 2023.12.13, 대항력 있음)

- 본 임차인의 보증금 147,000,000원은 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 부담입니다.

* 기타 임차인: 김남규 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.21, 대항력 있음)

- 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.06.05)입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 보입니다.

주변 지역의 상업 시설 이용은 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 중진초등학교가 소재하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량을 통한 단지 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 기본적인 편의 및 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 본 건이 속한 성호3차 아파트 단지는 총 156대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 이는 약 396세대를 고려할 때 세대당 약 0.39대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김정순의 보증금 147,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 결과에 따라 이 금액이 매수인의 총 취득 비용에 추가될 수 있습니다.

* 미납 관리비: 현황 조사일(2025.02.25) 기준 미납 관리비 375,850원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 추가 비용입니다.

* 건축 연령: 본 건이 속한 성호아파트의 사용승인일이 1999년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 특이 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 김남규에 대한 추가적인 법적, 사실적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 주거 중심지에 위치한 아파트로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 김정순의 보증금 147,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 최대의 위험 요소입니다. 이 보증금은 본건의 감정가(110,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 145,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 예상치 못한 큰 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상 전략이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 분석: 본 건이 속한 성호3차 아파트의 84.96㎡ 면적은 2026년 3월 8,900만원(1층)부터 2026년 6월 14,500만원(12층)까지 거래되었습니다. 8층 거래가 125,000,000원임을 고려할 때, 본 건의 잠재적 시장 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

* 입지: 광양시 중동 지역은 지속적인 개발 가능성을 가진 주거 지역으로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* (주의: 위 투자 포인트는 임차인 보증금 인수 부담이 해소되거나, 이를 감안한 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우에 해당합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침이 있습니다. 그러나 본 건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인(김정순)의 보증금 147,000,000원이 최근 실거래가 및 감정가보다 높으므로, 이를 제외하고 계산하는 것이 실제적인 입찰가 결정에 혼란을 야기할 수 있습니다.

최근 8층 거래가(125,000,000원)를 기준으로 시장 가치를 평가할 때, 본 건의 자산 가치는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 낙찰 시 임차인의 보증금 147,000,000원을 인수하게 될 경우, 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 이 금액은 매수인의 부담이 됩니다. 따라서 경매 참여 전, 임차인과의 협상 가능성 및 배당 예상 금액을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.