나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51020 [1] 전라남도 목포시 옥암동 994-1 하당초원2차아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 ""목포제일여자고등학교"" 남서측 인근에 위치한 하당초원2차아파트 제101동 제10층 제1001호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 주변에 시내버스정류장이 소재하며, 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제10층 제1001호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8m의 보행자도로에 접하며, 남동측으로 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025년 4월 15일 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있음
신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김명헌의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51020 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 994-1 하당초원2차아파트 101동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 136,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 47.48㎡ (약 14.36평)

* 건물 전용 면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 토지 지분: 47.48㎡

* 건물 지분: 84.72㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

* 주의사항: 2025년 4월 15일 기준 미납관리비 약 1,250,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 전라남도 목포시 옥암동 소재 "목포제일여자고등학교" 남서측 인근에 위치한 하당초원2차아파트 101동 10층 1001호입니다.

* 주위는 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이합니다.

* 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

* 본건 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8m의 보행자 도로에 접합니다.

* 단지 내 포장도로와도 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 2023년 8월 8일자 북대구세무서장의 압류입니다.

* 현재 진행 중인 강제 경매 개시 결정 등기(2025.04.08., 주택도시보증공사) 및 북대구세무서장의 압류 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 12번 순위 주택임차권 (2024.04.29. 등기)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 임차인: 김명헌 (현 소유자: 주식회사도유, 2021.12.02. 소유권 이전)

* 임차 보증금: 118,000,000원

* 전입일자: 2016년 3월 15일

* 확정일자: 2016년 3월 15일

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (매수인이 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1): 1996-11-11 (김형주)

* 주택임차권 (을12): 2024-04-29 (김명헌), 118,000,000원, 인수 조건

* 소유권 이전 (갑4): 2021-12-02 (주식회사도유)

* 압류 (갑5): 2023-08-08 (북대구세무서장), 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 강제경매 (갑6): 2025-04-08 (주택도시보증공사), 118,000,000원, 매각으로 소멸

* 등기부 채권 총액: 118,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

* 본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 편의성이 높은 지역입니다.

* 목포제일여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 목포시민문화체육센터, 자연사 박물관, 남농기념관 등 문화 및 체육 시설이 인근에 있어 문화생활을 누리기 좋습니다.

* 주변 상권에는 편의점, 카페, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 고르게 분포되어 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 목포시에서는 자원회수(소각)시설 건립을 추진 중이나, 이는 대양동 일원에 예정되어 있어 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

* 과거 목포시 일부 지역에서 화장장, 납골당, 도축장 등 혐오시설 집결 문제로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다. 그러나 현재 본건 소재지 인근에서 이러한 혐오시설 관련 직접적인 언급이나 문제는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 하당초원2차아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 본 아파트는 1996년 9월에 사용 승인되었으며, 총 209세대로 구성되어 있습니다.

* 단지 내 주차는 지상 2대, 지하 7대, 총 146대까지 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 목포제일여자고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

* 선순위 임차인 김명헌 씨의 보증금 118,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 전액을 낙찰자가 부담해야 하므로 총 인수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 미납 관리비

* 2025년 4월 15일 기준 약 1,250,000원의 미납 관리비가 발생해 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 비용입니다.

6.3. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 시 유찰 또는 낙찰 취소 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 권리 관계, 가격, 임차인 문제 등 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 옥암동에 위치한 하당초원2차아파트 101동 10층 1001호로, 전용면적 84.72㎡의 아파트입니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인 김명헌 씨의 보증금 118,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

* 또한, 재매각 물건이라는 점과 약 1,250,000원의 미납 관리비 발생도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

* 하지만, 목포제일여자고등학교 인근의 양호한 주거 입지, 편리한 교통 및 생활 편의시설 등은 긍정적인 요소입니다.

* 임차인 보증금 인수 금액을 포함한 총 예상 비용을 면밀히 산정하고, 시장 가치와 비교하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 옥암동의 안정적인 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수익 가능성이 있습니다.

* 전용면적 84.72㎡(약 25.6평)로 일반적인 가구 규모에 적합한 크기입니다.

* 인근에 교육 시설(목포제일여자고등학교)과 문화 체육 시설(목포시민문화체육센터 등)이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 거래된 유사 면적(59.97㎡) 아파트의 실거래가가 9,100만원에서 13,500만원 사이로, 본 물건의 감정가 136,000,000원은 시장가 대비 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 136,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 118,000,000원

* 미납 관리비 (추정): 1,250,000원

* 최근 59.97㎡ (약 18평) 아파트 실거래가: 9,100만원 ~ 13,500만원

* 본 물건의 전용면적 84.72㎡ (약 25.6평) 기준, 유사 면적의 시세는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 보증금과 미납 관리비를 고려할 때, 총 부담액은 (입찰가 + 118,000,000원 + 1,250,000원)이 됩니다.

* 현재 시세 및 인수 비용을 고려하여, 대항력 있는 임차인이라는 큰 리스크를 감안할 때, 감정가보다 낮게 입찰가를 책정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(최종 입찰가는 임차인과의 협상 여부, 배당 결과 예측, 본인의 자금 계획 및 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.