나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53745 [1] 전라남도 신안군 압해읍 송공리 77-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가온감정 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 송공리 소재 <상촌마을> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 전, 답, 자연림 등이 혼재하고 있는 마을주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 천사대교로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 (1)-(3),(6),(7),(13),(21) : 부정형 완경사지이며, 토지임야임.
기호 (4),(5),(8),(10),(12),(17) : 부정형 완경사지이며, 전임.
기호 (11),(18) : 사다리형 완경사지이며, 전임.
기호 (9) : 부정형 완경사지이며, 도로임.
기호 (14),(16),(20) : 부정형 완경사지이며, 임야 및 도로임.
기호 (19) : 사다리형 완경사지이며, 단독주택임.

인접 도로상태

기호 (1),(2),(4)-(7),(12),(13),(17),(18) : 맹지임.
기호 (3),(21) : 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
기호 (8),(10),(16),(19) : 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.
기호 (14) : 북측으로 왕복 3차선 내외의 포장도로와 접함.
기호 (9) : 본건이 도로임.
기호 (11) : 북서측으로 왕복 3차선 내외의 포장도로와 접함.
기호 (20) : 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)-(8),(10),(12),(13),(16)-(19) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2),(3),(20),(21) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,
기호(9),(11) : 계획관리지역(계획관리지역),소로1류(폭 10m-12m)(소로1-14)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,
기호(14) : 계획관리지역(계획관리지역),소로1류(폭 10m-12m)(소로1-14)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (9)는 공부상 "전"이나, 현황 "도로"임.
기호 (14),(20)은 공부상 "임야", 기호 (16)은 공부상 "전"이나, 현황 "임야 및 도로"임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (15) : 일반목구조 칼라아스팔트슁글지붕 지상2층
(사용승인일 : 2012.05.17) 건으로,
외벽 : 샤이딩판넬 마감 등,
내벽 : 목재붙임, 벽지 마감 등,
바닥 : 장판 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지상 소재 제시 외 건물(ㄱ~ㅅ)은 매각포함
목록 20 지상 소재 파이프조 천막지붕 창고 및 견사, 이동식 컨테이너는 매각 제외
목록 1,4,5,6,7,8,9,12,13,16,17,18 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환
목록 9,14 접도구역에 저촉
목록 1,4,5,6,7,12,13,17,18 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경53745 (1)

소재지: 전라남도 신안군 압해읍 송공리 77-6

용도: 단독주택 (토지 매각 대상, 단독주택 부지)

감정가: 2,346,735,400원

토지 면적: 27,104.00㎡ (약 8,199.56평)

건물 면적: 144.00㎡ (약 43.56평) (주건물)

제시외 건물 면적: 128.60㎡ (약 38.90평) (매각 포함 대상)

경매 구분: 부동산 임의경매 (토지 매각)

채권자: 유OO (외 다수)

2. 입지조건

주위 환경: 전라남도 신안군 압해읍 송공리 소재 상촌마을 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전, 답, 자연림 등이 혼재된 마을 주변 농경지대입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 천사대교로를 통하여 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

토지 현황:

* 형태 및 이용: 기호별로 부정형, 사다리형의 완경사지이며, 임야, 전, 도로, 단독주택 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 일부 필지(1,2,4-7,12,13,17,18)는 맹지로서 도로에 접하지 않으며, 일부 필지는 약 6M, 4M, 3차선 포장도로와 접해 있습니다. 기호(9)는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한:

* 용도지역: 계획관리지역입니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 준보전산지, 접도구역(기호 9, 14) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 건물: 2023년 2월 27일 근저당권 (대광새마을금고, 858,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 토지: 2022년 7월 27일 근저당권 (대광새마을금고, 440,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 해당 경매(2024타경53745)는 2024년 6월 25일에 개시되었으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 여부 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액 (확인된 총 채무):

* 토지 등기부채권 총액: 941,428,481원

* 건물 등기부채권 총액: 1,294,428,481원

* 총계: 2,235,856,962원. 이는 본건의 감정가 2,346,735,400원을 상회하는 금액입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 명시되지 않은 임차인의 존재 가능성은 항상 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 지역에 위치한 단독주택 부지로서, 주변 지역은 전원생활이나 농업 활동을 중심으로 형성된 공동체일 것으로 추정됩니다. 주요 상업 시설보다는 지역 내 소규모 편의 시설이 존재할 가능성이 높습니다. 천사대교로를 통한 외부 지역과의 접근성은 양호하나, 물건 자체의 직접적인 상업 활동 가치는 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 지역 내 이동은 가능하며, 천사대교로를 통해 외부 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주거 환경: 마을 인근의 조용하고 한적한 환경으로, 전원생활이나 주말주택으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 정보는 명시되지 않았으며, 인근 마을에서 기초적인 생활 편의시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 목록 1,4,5,6,7,8,9,12,13,16,17,18번 토지는 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다. 이는 농업인이 아니거나 관련 자격 취득이 어려운 경우 상당한 제약이 될 수 있습니다.

맹지 및 접도구역: 다수의 토지 필지가 맹지(도로에 접하지 않음)이며, 일부 필지(9, 14)는 접도구역에 저촉되어 건축 또는 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물이 존재하나, 이들의 건축법규 준수 여부 및 이용 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. (매각 제외되는 컨테이너 등은 명확히 구분됩니다.)

중복 사건: 등기부상 여러 건의 경매 사건이 존재하여, 권리 관계 및 매각 진행 상황이 복잡할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 확인된 총 채무액이 감정가를 초과하여, 매각 시 채무 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 있습니다.

일괄 매각 조건: '토지매각'이 주된 대상이나, '일괄매각' 조건으로 특정 건물 및 제시외 건물이 포함되므로, 실질적인 매각 대상을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지를 보유하고 있어 잠재적 가치가 크지만, 농지취득자격증명 필요, 다수의 맹지, 접도구역 저촉 등 상당한 제약 사항과 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 이러한 요인들은 일반 실수요자나 투자자에게는 진입 장벽으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 해당 지역에 대한 깊은 이해와 농지법 등 관련 법규 준수 능력이 있는 투자자, 또는 농업인에게 더 적합할 수 있습니다. 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 경매 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 약 8,199평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 잠재력이나 농업적 활용 가치가 높습니다.

계획관리지역: 건폐율, 용적률 등을 고려한 개발 가능성이 있는 용도지역입니다.

천사대교 인접: 지역 간 접근성이 향상되어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

낮은 경쟁률 기대: 복잡한 권리 관계 및 농지 취득 제한 등은 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,346,735,400원

등기부채권 총액: 2,235,856,962원

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 다수의 맹지, 접도구역 저촉 등 상당한 제약 조건을 가지고 있어, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 상회하는 상황이므로, 채권자들의 경매 진행 의지를 고려한 입찰가 형성이 필요합니다.

이러한 잠재적 리스크와 가치를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 1,642,714,780원 ~ 1,877,388,320원

(최종 입찰가는 본 물건에 대한 상세 조사, 현장 방문, 법률 검토 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.