나이스옥션 법원경매 군산 2025타경429 [1] 전북특별자치도 군산시 명산동 10-15 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경429 [1] 전북특별자치도 군산시 명산동 10-15 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매2계 2025타경429 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 명산동 10-15 | 감정가: 384,217,200원 | 최저가: 188,266,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경429 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 명산동 10-15

용도: 근린생활시설 (실제: 근생, 아동센터, 주택 혼용)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 옥OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 384,217,200원

토지면적: 392.00㎡ (약 118.58평)

건물면적: 614.59㎡ (약 185.91평)

제시외 건물면적: 54.30㎡ (약 16.42평)

총 건물면적: 668.89㎡ (약 202.33평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전북특별자치도 군산시 명산동 소재 '명산시장'의 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 월명로, 대학로 등 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 조적조 슬래브지붕의 3층 건물입니다.

외벽은 미장타일붙임, 벽돌치장쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창 등입니다.

현재 이용 상태는 층별로 상이합니다.

1층은 근린생활시설로, 2층은 '명산아동지역센터'로, 3층은 주택으로 이용 중입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 기호 1, 2, 4, 5로 구성되어 있으며, 이 중 기호 1은 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 주상용 건물부지로 이용 중입니다.

기호 1은 서측 및 북측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

주의할 점은 기호 2, 4, 5 토지는 현황 '도로'로 이용 중이며, 기호 2는 공부상 지목이 '대'이나 현황이 '도로'로 사용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항으로, 건물에 대한 제시외 건물(㉠, ㉡) 54.30㎡(약 16.42평)이 매각에 포함되어 있으므로, 취득 후 철거 등의 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 채권자는 옥OOOOOOO입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황 및 권리 관계를 확인해야 합니다.

3.3. 법정지상권 및 기타

제시외 건물 포함 일괄매각 조건이므로 법정지상권 성립 여지는 낮으나, 현황상 도로로 이용 중인 토지(기호 2, 4, 5)와 건물 부지(기호 1)의 면적 비율 및 공법적 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 명산시장 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용은 용이합니다.

주변은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역 상권입니다.

건물 2층은 이미 '명산아동지역센터'로 사용되고 있는 등 교육/돌봄 시설이 자리 잡고 있어, 주거 및 교육 관련 상권 수요가 존재합니다.

군산시 지역의 생활정보는 공공빅데이터 포털 등에서도 확인이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공법적 리스크

토지 중 기호 2는 공부상 지목이 '대'이나 현황이 '도로'로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 현황 도로 부분에 대한 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

토지의 용도지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역, 일반상업지역(기호 2) 등이 혼재되어 있어 향후 개발 및 용도 변경 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

또한, 상대보호구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

5.2. 현황 리스크

건물 3층이 주택으로 이용 중인 점과 2층이 아동센터로 이용 중인 점을 고려할 때, 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법 상의 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 입찰 전 정확한 임차인 명부 및 배당요구 현황 확인이 필수입니다.

5.3. 혐오시설

검색된 정보만으로는 인근에 특정한 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본 물건은 명산시장 인근에 위치한 주상복합 형태의 근린생활시설입니다. 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 취득이 가능하며, 제시외 건물이 포함되어 있어 법적 리스크가 낮습니다. 그러나 토지의 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 용도지역이 복합적으로 지정된 점을 고려하여 토지 이용 효율성에 대한 신중한 분석이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 다용도 복합 건물: 1층 근생, 2층 아동센터, 3층 주택으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 특히 2층 아동센터는 꾸준한 임차 수요를 나타냅니다.

둘째, 감정가 대비 면적: 건물면적 $668.89 m^2$(약 202.33평)와 토지면적 $392.00 m^2$(약 118.58평)의 대규모 건물로, 감정가 3억 8천만 원대는 토지 및 건물 평당 단가를 고려할 때 저평가되었을 가능성이 있습니다.

셋째, 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 명확한 매각 범위로, 낙찰 후 건물 소유권 분쟁이나 제시외 건물 철거 부담이 없습니다.

법원 정보

군산지원 경매2계