나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101480 [1] 부산광역시 북구 화명동 1403-4 이레원룸 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화잠초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 화명역' 등이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제501호로서,
(사용승인일 2001.09.12)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10) 상대보호구역(화잠초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101480 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 1403-4, 이레원룸 4층 501호

건물명: 이레원룸

용도: 다세대주택

토지 면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물 면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

감정가: 51,000,000원 (5천 1백만원)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호)

사용승인일: 2001년 9월 12일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 제4층 제501호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화잠초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 출입이 자유로운 편이며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 부산도시철도 2호선 화명역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, '화잠초등학교' 관련 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 소멸 권리

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분상 '청산을 위한 형식적 경매'로 분류됩니다.

말소기준권리는 2022년 5월 27일자 케이비저축은행의 가압류(35,120,724원)입니다.

통상 형식적 경매는 경매로 인해 권리가 소멸되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 최초 소유권 보존은 송창호, 이후 김학준, 조부상 순으로 소유권이 이전되었습니다.

2022년 5월 케이비저축은행의 가압류, 부산광역시북구의 압류 등이 존재했으나, 본 건은 형식적 경매 개시결정(2025타경101480)으로 인해 정리될 예정입니다.

등기부채권 총액은 35,120,724원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건은 부산광역시 북구 화명동에 위치한 2001년 준공된 다세대주택(전용면적 29.40㎡, 약 8.89평)입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년 준공된 '포레시티빌'(67.78㎡, 약 20.5평)의 경우, 2026년 6월 3층 매물이 1억 8,100만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 880만원으로 환산할 수 있습니다.

* 1991년 준공된 '삼원빌라'(46.46㎡, 약 14평)의 경우, 2026년 5월 1층 매물이 2억 500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,464만원으로, 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건은 전용면적 8.89평으로, 비교적 소형 다세대주택에 해당합니다.

2001년 준공되어 연식이 있으나, 화명역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 주변 신축 건물 시세(평당 880만원 수준)를 기준으로 보수적으로 평당 700만원 ~ 800만원으로 적용할 경우, 약 6,200만원 ~ 7,100만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가 5,100만원은 이러한 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

부산도시철도 2호선 화명역이 도보 거리에 있어 시내 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

5.2. 교육 및 환경

'화잠초등학교'가 인근에 위치하며, 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다.

주변이 주거 밀집 지역으로, 혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 채권자의 실제 채무 발생 여부와 관계없이 법적 절차에 따라 진행되는 경매이므로, 권리 관계 확인이 더욱 중요합니다.

* 미소멸 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 상세 내용 및 영향력을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 연식: 2001년 준공으로 20년 이상 경과한 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계는 없으나, 추후 임대 시 주변 시세 및 공실률 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 화명동 소재 역세권 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

형식적 경매 사건이지만, 임차인 인수 부담이 없고 권리 분석상 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다.

감정가는 5,100만원으로 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

다만, 2001년 준공된 건물이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 화명역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 5,100만원으로, 최근 시세와 비교 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 투자 가치: 소형 면적 다세대주택으로 실수요자는 물론 1~2인 가구 대상 임대 수익 투자용으로도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 전용면적 29.40㎡(약 8.89평), 2001년 준공 건물을 기준으로, 최근 거래된 유사 단지(포레시티빌, 2017년 준공)의 평당 가격(약 880만원)을 적용하고, 건물 연식(16년 차이)에 따른 가치 하락분을 보수적으로 반영하여 평당 약 700만원 ~ 800만원으로 산정합니다.

* 최소 예상 시세: 8.89평 * 700만원/평 = 약 6,223만원

* 최대 예상 시세: 8.89평 * 800만원/평 = 약 7,112만원

이에 따라, 본건의 감정가 5,100만원을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

현장 조사 및 권리관계(지상권 등)에 대한 최종 확인 후, 6,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로는 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 경합을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.