나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101535 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘구포역’ 북동측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상14층건 지하2층건 내
제9층 제902호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 치장석붙임 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 이해관계인 부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 8m, 북동측 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101535 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층902호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

건물 면적: 51.86㎡ (약 15.69평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2020년

총 층수: 지하 2층, 지상 14층

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘구포역’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측 약 8m, 북동측 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준 권리는 2023년 5월 16일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 104,400,000원)입니다.

본 건에 등기된 모든 권리는 말소기준 권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 17일

* 확정일자: 2023년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장 은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기가 말소 예정으로 기재되어 있어 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

말소되지 않는 권리는 없습니다.

총 등기부채권 금액은 234,400,000원이지만, 이는 말소 기준 권리 및 후순위 권리들의 합계로, 낙찰자가 인수할 금액과는 별개로 분석되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 북구 구포동의 오피스텔 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 존재합니다.

구포역을 중심으로 한 역세권 상권의 일부로, 유동인구 및 교통 접근성이 양호합니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 상태 확인이 필요합니다. (현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인 곤란)

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

구포역 및 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 자가용 접근도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 경매 진행 및 입찰 시 반드시 현장을 재확인하여 내부 상태를 점검해야 합니다.

공부상 용도와 실제 이용 상태 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있습니다. 이에 따라 주택 관련 규제나 세금 문제가 발생할 수 있으니, 실제 이용 상태를 반드시 확인해야 합니다.

향후 개발 제한 가능성: 철도보호지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 웅진아름누리 오피스텔 902호입니다.

2020년에 준공된 신축급 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

구포역 인근 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 환경 또한 일반적으로 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없어 보입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 가능성은 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 좋을 것으로 기대됩니다.

역세권 입지: 구포역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

권리관계 간결: 말소될 권리만 존재하여 인수 부담이 없습니다.

다목적 활용: 오피스텔은 업무용 및 주거용으로 활용 가능하여 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석:

* 2024년 1월: 25,200만원 (2층)

* 2024년 2월: 25,800만원 (9층)

* 2024년 2월: 25,700만원 (8층)

평균 매매가: 약 25,567만원

본건 감정가: 265,000,000원

최근 9층 거래가: 258,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 대비 감정가는 약간 높은 편이나, 최근 거래된 9층 매물의 가격을 고려할 때, 본건 또한 유사한 가격대에서 거래될 가능성이 있습니다. 내부 상태 미확인 및 임대차 관계의 불확실성(단, 대항력은 없음) 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

추정 입찰가 범위: 258,000,000원 ~ 262,000,000원

권장 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.