나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1925 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1491-74 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 중소규모공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 시외곽지역으로 일반대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-26), 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1)에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거나지로 이용중이며, 도시계획시설 도로저촉 감안한 평가가격임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 1491-74에 소재하고 있습니다.

용도는 대지이며, 현재 주거나지로 이용 중입니다.

감정평가액은 787,190,000원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 353.00㎡이며, 이는 약 106.78평입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

토지 지분은 353㎡입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분 또한 0㎡입니다.

건물 제시외 면적 또한 0.00㎡입니다.

따라서 본 경매 대상은 토지만 매각 대상입니다.

1.4. 법적 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경1925 (1)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수협은행으로 확인됩니다.

특이사항으로는 중복사건 및 유동화물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 농경지, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역으로 일반 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

본건 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 권리 분석 결과, 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 6월 2일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 500,400,000원)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

현재까지 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 659,400,000원입니다.

주요 채권 내역은 다음과 같습니다.

* 수협은행 근저당권: 500,400,000원 (2017-06-02)

* 수협은행 근저당권: 24,000,000원 (2018-10-10)

* 수협은행 근저당권: 135,000,000원 (2020-04-03)

* 수협은행 임의경매: 473,885,285원 (2025-06-05)

* 수협은행 임의경매: 118,591,022원 (2025-06-17)

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동의 외곽 지역에 위치하며, 주변에는 단독주택, 농경지, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

상업 시설보다는 주거 및 농업, 공업 활동이 주를 이루는 지역으로 파악됩니다.

본 물건 주변의 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

4.2. 개발 가능성

강서구는 신공항 배후 지역 및 산업 단지 등으로 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

하지만 본 물건은 도시계획시설(도로) 저촉이 감안된 평가가 이루어졌으므로, 개발 방향 및 도로 편입 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건 인근에 낙동중학교가 위치하고 있습니다.

또한, 주변 지역의 상대 보호구역(2016-12-30)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.2. 편의 시설

반경 1km 내의 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

시외곽 지역으로 대형 편의시설 이용 시 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5.3. 기타 생활 편의

본 물건은 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어 군사 작전에 영향을 받을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1)에 해당하므로, 계약 시 허가를 받아야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건은 도시계획시설(폭 8m~10m 소로2류)에 저촉되는 부분이 있습니다.

이는 향후 토지 이용 및 건축에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

제2종일반주거지역에 속하나, 개발 부담 구역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.

6.2. 주변 환경 요인

농경지 및 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 쾌적하다고 보기는 어렵습니다.

비행안전구역에 속해 있어 소음 등의 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

중복 사건 및 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획 상, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 개발 시 군사 작전과의 조율이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동의 토지로서, 주변 개발 잠재력과 함께 도시계획시설 저촉이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

토지 면적은 353.00㎡ (약 106.78평)이며, 현재 주거나지로 이용 중입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어진다는 평가입니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 지역의 개발 잠재력: 부산 강서구는 신공항 건설 등 미래 개발 호재가 있는 지역입니다.

* 토지 자체의 가치: 계획관리지역은 아니지만, 제1종, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 인근 토지 시세: 추가적인 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 787,190,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크(도시계획시설 저촉, 주변 환경, 비행안전구역 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 실제 입찰가 산정 시에는 최근 인근 지역의 실거래가, 경매 시장 동향, 본 물건의 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다.

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가에서 권리상의 추가 부담이나 예상되는 명도 비용 등을 제외한 금액을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.