나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101363 [1] 부산광역시 북구 만덕동 812-49 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 상학초등학교 남서측 인근에 위치하는 토지이며
주변은 도심 외곽의 주택 및 상가지대로서 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 도로변으로
는 각종 상가로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인
대중교통상황은 보통 정도입니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1) 부정형의 토지이며 대부분의 토지는 대체로 평탄하게 조성하여 지상 건물의 부지,
주차장이며 북동측은 석축, 임야 상태입니다.
- 기호(3) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 나지상태이고, 남동측 일부는 석축, 북서측
부분은 석축과 그 상단의 경사지입니다.
- 기호(4) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 대부분 주차장이나 북측 일부는 석축 부분입
니다.
- 기호(5) 부정형의 토지이고, 대부분 주차장입니다.

인접 도로상태

- 기호(1),(4),(5) 남동측으로 왕복2차선의 상학산복길과 접합니다.
- 기호(3) 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(5) 공히 제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의
120%), 상대보호구역(상학초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상입니다.
-기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서(사용승인:1996.04.24.)
-외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 목재 마감.
-내벽: 1,2층은 카페인테리어, 3~5층은 벽지 및 타일 마감 등.
-창호: 새시창호.

이용상태

1,2층은 카페(봄날), 3층은 내부수리중, 4층은 공실, 5층은 주택인 것으로 판단됩니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 주택부분에 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함.
-목록 1번 지상 건물의 부지, 주차장이며 북동측은 석축, 임야상태임.
-목록 2번 1,2층-카페(봄날), 3층-내부 수리중(폐문), 4층-공실(공사중), 5층-주택(공사중)임
-목록 3번 건물뒷편의 공터로 나지상태이며 맹지임.
남동측 일부는 석축, 북서측 부분은 석축과 그 상단의 경사지임.
-목록 4번 건물 옆 주차장으로 북측 일부는 석축 부분임.
-목록 5번 건물 앞 주차장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101363 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 812-49 (신 주소: 부산광역시 북구 상학산복길 163)

용도: 교육연구시설, 제2종근린생활시설

감정가: 1,899,819,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (진주저축은행)

1.2. 면적

토지면적: 1144.00㎡ (약 346.06평)

건물면적: 492.46㎡ (약 148.97평)

1.3. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치

본 건은 부산광역시 북구 만덕동 소재, 상학초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

본 물건이 속한 지역은 도심 외곽의 주택 및 상가지대로서, 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 도로변으로는 각종 상가들이 형성되어 있는 곳입니다.

2.3. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상의 근저당권(을1, 2015-08-21, 진주저축은행, 702,000,000원)이 말소기준권리가 될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 내용이 명시되어 있지 않아, 현장 확인을 통한 지상권 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 조정희: 보증금 70,000,000원, 차임 없음. 전입/사업일자 2021-11-10, 확정일자 2021-11-23, 배당신고일자 2024-01-09. 대항력 없음.

* 황승일: 보증금 70,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입/사업일자 2023-04-26, 확정일자 2023-04-26, 배당신고일자 2025-05-12. 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금

인수할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 만덕동 지역은 부산시 북구 내에서 주거 기능과 일부 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

상학초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변으로 다양한 주택 및 상가 시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 건물 이용 현황

현재 1, 2층은 카페(봄날)로 이용 중이며, 3층은 내부 수리 중(폐문), 4층은 공실(공사 중), 5층은 주택(공사 중)으로 확인됩니다. 이는 상권 내 업종의 다양성과 함께 건물 자체의 활용 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교육

상학초등학교가 바로 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모에게 편리한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 편의시설

주변 주택 및 상가지대를 따라 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 수리 필요성

1996년 4월 24일 사용승인된 5층 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 3~5층의 현재 공사 중 또는 수리 중인 상태는 향후 투자 비용을 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제약

일부 토지는 주차장, 부지, 나지 상태이나, 기호(1) 토지의 북동측이 석축 및 임야 상태이고, 기호(3) 토지는 맹지이며 남동측 일부는 석축, 북서측은 석축과 경사지로 이루어져 있어 토지 활용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(1.50㎡)이 매각에 포함되어 있어, 관련 법규 및 현황을 정확히 파악하여 처리해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 만덕동에 위치한 5층 건물로, 교육연구시설 및 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능합니다. 상학초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 주변 주거 및 상업지와의 조화를 이룹니다. 권리상 인수할 사항은 없으나, 건물의 노후화, 일부 토지의 이용 제약, 그리고 현재 진행 중인 공사 및 수리 상태는 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 따라서 향후 활용 계획에 따른 구체적인 투자 비용 산출 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 가치

부산 북구 만덕동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 상학초등학교 인접이라는 교육적 이점을 가지고 있습니다.

8.2. 건물 활용 가능성

현재 카페 및 주택 용도로 사용되고 있으며, 교육연구시설 용도도 겸비하고 있어 다양한 업종으로의 전환 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 개발 잠재력

지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 임차인이 없어, 권리상의 부담은 적습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(1,899,819,800원)를 기준으로, 건물 상태, 토지 이용 현황, 주변 시세, 그리고 향후 예상되는 수리 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 및 가치 평가는 별도의 심층 분석을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.