나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1475 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3357-1 부산명지지구아이메디컬 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제1층 제108호로서,
(사용승인일: 2017-04-27)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 스톤코트 및 인조석 붙임 마감 등,
- 내 벽 : 인테리어 마감 등,
- 창 호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (전면은 '라쥬아쥬얼리' 및 후면 일부는 '무인아이스크림')

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

명지동 3357-1 :도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(2022-12-21)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로 2-111호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

-근린생활시설로 이용중임(전면은 ‘라쥬아 주얼리’ 및 후면 일부는 ‘무인아이스크림’).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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3. 권리분석

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4. 상권분석

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5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1475 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3357-1 부산명지지구아이메디컬 1층108호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 744,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.2. 면적 정보

* 토지면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

* 토지지분: 11.34㎡ (약 3.43평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

* 건물지분: 40㎡ (약 12.10평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제1층 제108호

* 사용승인일: 2017-04-27

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

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2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

* 인접 도로상태: 서측 및 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

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2.3. 토지 이용계획

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(2022-12-21)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로 2-111호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역), 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역).

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을5, 접수일자 2023-09-27, 권리종류 근저당권, 권리자 부산은행, 권리금액 660,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사투윈홀딩스김훈태

* 보증금: 0원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 최석희

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-05

* 대항력: 있음

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3.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 최경현 (2017-06-02)

* 소유권이전: 유현승 (2023-09-27, 매매 금750,000,000원)

* 근저당권: 부산은행 (2023-09-27, 금660,000,000원, 말소기준)

* 가압류: 삼성카드주식회사 (2024-11-07, 금17,724,423원, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2025-04-24, 말소)

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3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 677,724,423원

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3.5. 임차인 관련 주의사항

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 보증금액이 0원이라 할지라도 실제 인수 부담 여부 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 현황 및 업종

* 본건은 근린생활시설로 이용중이며, 현재 전면은 ‘라쥬아 주얼리’ 및 후면 일부는 ‘무인아이스크림’으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

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4.2. 상권 특징

* 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 밀집하여 배후수요가 풍부한 상권입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주요 시설 및 편의시설

* 교육시설: 명문초등학교 인근 위치.

* 교통: 인근 시내버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 물건 특이사항

* 유동화물건: 본건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 다른 절차 및 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인 두 명의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

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6.2. 내부확인 제한

* 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 관련 공부, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 토대로 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 구조 및 이용 상태를 재확인하시기 바랍니다.

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6.3. 임차인 명도

* 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 협의가 필요하거나, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 부산 명지 신도시 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 주변 아파트 단지 및 업무 시설의 배후 수요를 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며, 현장 내부 확인이 제한적이었던 점은 유의해야 할 사항입니다. 권리 분석상으로는 모든 권리가 소멸될 예정이나, 임차인과의 명도 협상은 신중하게 접근해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 부산 강서구 명지동의 상업지역에 위치하여 개발 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 활용 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 유동인구로 인한 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 744,000,000원을 참고하되, 주변 시세, 예상 명도 비용, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 전략에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.

* 건물 등기부상 채권 총액은 677,724,423원이며, 최근 소유권 이전 매매가는 750,000,000원이었습니다. 이를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.