나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101354 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 107동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 범방동 소재 부산경남경마공원 서측 인근에 위치하고 있는 지사과학삼정그린코아 107동 13층 1302호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 107동 13층 1302호로서,
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 및 인조석 치장 등
내벽: 시멘트 몰탈위 벽지 마감 등
창호: 샷시 이중창 구조

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근 지세는 남하향의 완경사를 이루고 있으며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설이 되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(지사산단) , 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
<추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시과 별도 확인요

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 정우용)로부터 2026. 6. 16.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경101354 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 107동 13층1302호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

면적 정보:

토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

토지 지분: 38.1945㎡ (약 11.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9971㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2017년 4월 27일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치하며, 부산경남경마공원 서측 인근입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지) 등으로 지정되어 있으며, 산업단지 및 지원시설구역에 속해 있습니다.

하천 관련 사항은 안전도시과 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 부산신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않으며, 을구에 기재된 주택임차권(정우용, 을5)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

모든 권리는 경매 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 HUG(주택도시보증공사)와 임차인 정우용 간의 확약서가 제출되었으며, 해당 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 강서구 지사동 일대는 지사과학일반산업단지 및 관련 지원시설이 밀집한 지역입니다.

이는 풍부한 배후 수요를 바탕으로 주거 안정성을 기대할 수 있는 상권 특성을 가집니다.

단지 내 근린생활시설 및 주변의 아파트 단지들이 주거 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 25층 건물 중 13층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 소화전, 공동현관 관리 및 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용되나, 구체적인 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정우용과의 HUG 관련 확약서 내용이 명확히 이행되는지에 대한 최종 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 계약 이행 관계에서 발생할 수 있는 절차적 불확실성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

산업단지 인근 지역 특성상, 교통량 증가나 산업 활동으로 인한 소음, 대기질 등의 환경적 요인이 영향을 줄 수 있습니다.

'하천 관련 사항은 안전도시과 별도 확인요'라는 기재는 해당 하천의 법적 규제나 침수 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 지사동의 아파트로, 신축 연식(2017년 준공) 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

산업단지 배후 주거지로서의 수요가 예상되며, 교통 및 단지 내 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

가장 큰 특징은 임차인과의 보증금 및 대항력 관련 확약서로, 매수인이 인수해야 할 금전적 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 복잡한 권리관계와 관련된 서류상의 내용이 실제 현장과 일치하는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 2026년 6월 실거래 사례를 보면, 본건과 유사한 전용면적(59.9971㎡)의 아파트가 13,300만원에서 14,500만원 사이에 거래되었습니다.

임차 보증금 160,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담이 없으므로, 실질적인 취득 비용 절감 효과가 큽니다.

지사과학일반산업단지 개발 및 부산진해경제자유구역 내 위치는 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 유사 면적(59.9971㎡)의 실거래가는 2026년 6월 13,300만원(25층) 및 14,500만원(17층)으로 확인됩니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 실질적인 취득가는 감정가 또는 최근 실거래가보다 낮아질 수 있습니다.

최근 최고 실거래가인 14,500만원을 기준으로, 법적 절차상의 제반 비용 및 잠재적 리스크 고려 시, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.