나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101355 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 112동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 '녹산초등학교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 지사과학산업단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 25층건 내 제19층 제1901호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지 등 마감(추정),
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있으며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육
지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(2017-10-18)
(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장
설립에 관한 법률> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김명진)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101355 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1184-1, 지사금강펜테리움 112동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 124,000,000원

* 토지면적: 38.89㎡ (약 11.76 평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 '녹산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지사과학산업단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통시됨.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 경제자유구역(부산과학일반산업단지), 지방산업단지 등으로 지정되어 있음. 이는 산업 활동이 활발한 지역임을 나타냄.

1.2. 권리분석

* 권리 현황:

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2025.04.17)

* 이후 권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.04.21), 분당세무서장 압류 (2025.05.15) 등이 등기부에 확인됨. 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 분석:

* 임차인 1 (주택도시보증공사 관련): 주택도시보증공사(김명진)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 확정일자: 2022-02-15

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며'라는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 임차인 2: 유승낙

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-08-21

* 확정일자: 2025-05-09

* 대항력: 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 앞서지만, 을구 임차권등기(2024.03.04)보다는 늦음. 경매 절차상 말소될 가능성이 있으나 '대항력 있음'으로 명시된 점은 추가 확인 필요)

* 인수 권리 분석:

* 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있음. 이는 대항력 있는 임차인 유승낙의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받거나 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황일 가능성을 시사함. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

* 주택도시보증공사 관련 임차인(김명진)은 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 부산 강서구 지사동, 지사과학산업단지 인근에 위치하며, 아파트 단지와 산업단지가 복합적으로 형성된 지역임. 대규모 산업단지 배후 주거지로서의 특성을 가짐.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

* 인근에 녹산초등학교가 위치하여 교육 환경이 있음.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있음.

* 건물 정보:

* 건축물 정보: 2013년 11월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 19층에 위치함.

* 면적: 전용면적 59.99㎡ (약 18.15 평). (구분건물 감정평가요항표 상 건물면적 59.99㎡, 토지면적 38.89㎡)

* 주차: 단지 내 총 1117대의 주차 공간 확보 (지상 60대, 지하 1057대).

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항:

* 대항력 있는 임차인 유승낙이 존재함. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 지역적 특성:

* 지사과학산업단지 및 인근 산업단지(녹산산업단지 등)에 위치하고 있어, 산업 시설로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있음. 최근 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 건설 관련 주민 반발이 일어나고 있어, 장기적으로 환경 관련 이슈가 부각될 수 있음.

* 복잡한 토지이용계획(경제자유구역, 지방산업단지, 보호구역 등)은 향후 지역 개발 방향이나 건축, 이용 제한 등에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 지사동의 산업단지 배후 주거지 내에 위치한 아파트로, 직주근접성이 유리할 수 있음.

* 주요 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

* 주택도시보증공사와 관련된 임차인(김명진)은 대항력이 없고 확약서가 제출되어 매수인의 부담이 적음.

* 가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 유승낙의 존재임. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되었으나, 명도 관련 리스크는 반드시 추가적으로 확인하고 대비해야 함.

* 산업단지 인근이라는 점을 고려할 때, 주변 환경 및 생활 편의시설에 대한 면밀한 사전 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후 주거지로서의 안정적인 수요 기대.

* 2013년 준공으로 비교적 신축급 아파트이며, 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됨.

* HUG 보증 관련 임차인으로 인한 보증금 미회수 리스크가 해소되어 있음.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰에 참여할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 124,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 ~ 7월):

* 118,000,000원 (11층)

* 117,500,000원 (21층)

* 120,000,000원 (10층)

* 최근 실거래가 평균: 약 118,166,667원.

* 본 건은 19층으로, 최근 고층 거래 사례와 유사한 수준임. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 추가 인수 비용이 발생하지 않으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 122,000,000원.

* 권장 입찰가: 118,000,000원 ~ 120,000,000원 (안정적인 투자 수익 확보 및 대항력 있는 임차인 관련 명도 리스크 관리 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.