나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101377 [1] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도1호선 '하단역' 서측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 부산도시철도1호선 하단역 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 지하1층 지상14층건 내 12층 1201호로서,
(사용승인일 : 2018.01.18)
외벽 : 대리석붙임 등,
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 주차타워설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 3필일단의 가장형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)888-9, (2)888-10, (3)888-13
- 준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101377 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

건축물 사용승인일: 2018년 01월 18일

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지지분: 18.97751210198883㎡ (약 5.74평)

건물면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

건물지분: 76.9033㎡ (약 23.26평)

건물 구조: 철근 콘크리트조, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 12층 1201호

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 '하단역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 지역 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 1호선 하단역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

하단역까지의 거리가 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 준주거지역

* 도로(접합)

* 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 부산지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2025타경101377) 등기부채권 총액: 210,000,000원 (주택도시보증공사, 을6, 갑4).

경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이주명

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-22

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 정보 오류 가능성을 검토해야 합니다. 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있다는 점은 주의가 필요합니다.

* 임차인: 진혜식

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2024-07-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금을 대위변제한 후, 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 경매 절차가 진행되는 경우를 말합니다.

본건의 경우, 진혜식 임차인의 주택임차권(을6)이 말소될 예정이며, HUG가 보증금을 인수할 것으로 보입니다. 따라서, 낙찰자가 진혜식 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 'HUG 인수조건 변경'은 낙찰자가 임차권 문제를 신경 쓰지 않고 입찰에 참여할 수 있도록 하는 장점이 있으나, 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

하단역 역세권 지역으로, 주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

부산 도시철도 1호선 하단역은 부산의 주요 교통 허브 중 하나로, 유동인구가 풍부하여 상업 시설 이용 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 임대 수요 전망

역세권 오피스텔로서 직장인 및 학생 등 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 부산지하철 1호선 하단역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용이 용이한 편입니다. (검색 결과 기준)

5.2. 주거 환경

공동주택 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

2018년 사용승인된 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(이주명) 존재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-22로 기재되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 특이사항입니다. 실제 임대차 관계 및 전입일자 오류 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 소유권 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 관련 절차가 명확하게 처리되었는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 및 관리 리스크

14층 건물로서 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 지역 제한사항이 향후 건물 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로 가치가 높습니다.

HUG 인수조건 변경 물건으로, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 특이사항(보증금 0원, 미래 전입일자)은 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요합니다.

시세 대비 적정 입찰가 산정을 통해 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권의 뛰어난 입지 조건으로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (확인 필요).

* 장기적으로 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 면적(76.90㎡)과 유사한 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 시장 가격대는 약 2억 1천만원에서 2억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 ("인수 보증금 합계: 0원").

감정가 201,000,000원과 시세 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 205,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

이는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 임차인 관련 특이사항에 대한 최종적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.