나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101139 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 ""사하초등학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 관련근린상가들로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 괴정역 및 사하역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콩크리트 및 슬래브지붕 13층건물내 제2동 제6층 제607호로서
외벽:몰탈위페인팅 등
내벽:벽지마감 등
창호:샷시이중창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로등고평탄한 유사 사다리형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류저촉, 도로저촉, 소로2류저촉, 중로2류접합, 상대보호구역, 정비구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:재건축사업이 진행중인 단지임.

물건 비고

지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함.
재건축사업 진행중 단지임(관련하여 2026. 1. 1.자 사하구청 사실조회 회신 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101139 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (지분율 1/2로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

토지면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

토지지분: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물면적(전용면적): 82.98㎡ (약 25.10평)

건물지분: 41.49㎡ (약 12.55평)

특이사항: 재건축구역, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재건축사업 진행 중 단지임.

주의사항: 지분매각이므로 공유 관계가 발생합니다. 공유자 우선매수는 1회에 한합니다. 재건축 사업 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "사하초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설들로 형성되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1호선 괴정역 및 사하역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로2류 도로 저촉 및 접합 사항이 있고, 상대보호구역 및 정비구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 개시 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2024년 12월 02일 접수된 엠메이드대부의 3번 박현호 지분 가압류 (말소기준권리).

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 예상 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. (단, 현재 지상권 설정 여부에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 지하철역이 인접해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

사하초등학교가 남측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설

단지 인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 편의

지하철 1호선 괴정역 및 사하역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 소유권 취득 후 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 공동 소유 관계는 명확한 의사소통과 합의를 필요로 합니다.

* 공유자 우선매수

기존 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 재건축 사업 진행 리스크

재건축 사업이 진행 중인 단지이므로, 사업 진행 지연, 예상치 못한 추가 분담금 발생, 사업 계획 변경 등 불확실성이 존재할 수 있습니다. 2026년 1월 1일자 사하구청 사실조회 회신 내용을 참고하여 사업 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 현재 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개인의 판단에 따라 환경 평가가 달라질 수 있으므로 직접 현장을 방문하여 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재건축 사업이 진행 중인 아파트의 지분 매각 건으로, 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 지분 매각으로 인한 복잡한 소유 관계 및 공유자와의 협의 필요성, 재건축 사업의 불확실성은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지하철역 인근의 우수한 교통 여건과 주거 환경.

* 지분 매각으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 비용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 재건축 사업의 구체적인 진행 단계, 향후 예상되는 시세 변동, 공유자의 지분율 및 매각 후 협상 가능성, 경쟁 입찰자들의 성향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰자는 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.