나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경590 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1369-8 쌍용더플래티넘해운대 101동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 남서측 인근에 위치하고,
주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 해운대역 및 중동역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물내 제19층 제1905호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-4)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2025-01-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해성유치원,해운대초등)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

전세사기피해자법에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음. 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경590 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1369-8 쌍용더플래티넘해운대 101동 19층1905호

용도: 아파트

감정가: 7억 6,700만원

토지면적: 13.11㎡ (약 3.96평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

건축년도: 2022년 2월 (사용승인일 기준)

총층수/해당층수: 20층 중 19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 2호선 해운대역 및 중동역이 가까이 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로상태

본건은 인접 도로와 접하고 있으며, 북측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 절대보호구역(해성유치원, 해운대초등 인근), 온천지구(해운대온천) 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에 해운대초등학교, 해성유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 밀집하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 본 물건 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 그리고 갑구의 임의경매 개시결정 등 현재 등기되어 있는 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 물건에는 해당 없을 것으로 판단됨)

3.3. 인수되는 권리

낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(유치권, 등기되지 않은 임차권 등)나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1억 5,000만원

* 차임: 40만원

* 전입일자: 2023-03-28

* 확정일자: 2023-03-08

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 의무는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 중동 지역은 해운대해수욕장과 인접하며, 주거, 상업, 관광 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신축 아파트 단지 주변으로 상업시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지속적인 지역 개발과 관광 수요를 바탕으로 상권의 안정적인 유지 및 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2022년에 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지로, 현대적인 설계와 깔끔한 시설을 갖추고 있습니다. 20층 건물 중 19층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 해운대초등학교, 해성유치원이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 주차

총 주차대수는 183대로, 지하 자동주차장 182대, 옥외 주차 1대를 포함합니다. 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기피해자 우선매수권

전세사기피해자법에 따른 전세사기피해자의 우선매수권이 존재합니다. 해당 권리자가 이를 행사할 경우, 실제 낙찰 결과가 변경될 수 있습니다. (권리 행사는 1회에 한함)

6.2. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 되어 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사한다면, 최고가 매수신고인의 지위를 포기해야 할 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이나, 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특이사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 주거지역에 위치한 신축 아파트로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 전세사기피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권과 같은 특수 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 관련 사항을 철저히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 중심 입지: 부산의 대표적인 주거 및 관광 중심지로서 높은 브랜드 가치 보유.

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 내외부 상태 우수, 즉시 거주 또는 임대 수익 기대 가능.

* 뛰어난 교통 및 편의시설: 지하철역 및 다양한 생활 편의시설 인접.

* 권리관계 명확: 인수할 부담이 없어 깔끔한 명도 및 소유권 이전 가능.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 호재 및 해운대 지역의 꾸준한 수요로 인한 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 7억 1,000만원 (12층, 84.835㎡)

* 2026년 3월: 7억 3,300만원 (11층, 84.703㎡)

* 2026년 3월: 7억 6,000만원 (11층, 84.8883㎡)

감정가는 7억 6,700만원이며, 최근 실거래가 최고가인 7억 6,000만원과 유사한 수준입니다. 권리 인수 부담이 없고 신축 아파트라는 점을 감안할 때, 경매 낙찰가는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 전세사기피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권 행사의 변수를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 7억 7,000만원 ~ 8억 2,000만원

* 권장 입찰가: 7억 8,000만원 ~ 8억 1,000만원

(상기 예상가는 인수 보증금이 없음을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.