나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5432 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층115호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 ""롯데프리미엄아울렛"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 테마파크, 아울렛, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

2020년 12월 17일자로 사용승인된 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층건 내 제1층 제115호로서,

외벽 : 알미늄복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 콘크리트노출 마감 등.
바닥 : 콜크리트노출 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

판매시설(현황 '공실') 용도임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 천정매립형 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및
경보설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 기준시점 현재 상업용 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차
장(2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관광진흥법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.

(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5432 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층 115호

건물명: 스타테라스

용도: 판매시설 (현황 공실)

건축물 사용승인일: 2020년 12월 17일

구조: 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 제1층 115호

감정가: 719,000,000원

토지 면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

토지 지분: 7.775199999999999㎡ (약 2.35평)

건물 면적: 47.41㎡ (약 14.34평)

건물 지분: 47.415㎡ (약 14.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 "롯데프리미엄아울렛" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 테마파크, 아울렛, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 해당 물건지까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 북서측으로 폭 약 30미터, 북동측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 자연녹지지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있고, 관광단지<관광진흥법>으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 경남은행 근저당 (접수일자: 2021-05-20, 채권금액: 693,600,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 696,105,230원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명세서상 표기되었으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 권리 관계 및 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2021-05-20)

* 갑3: 오시리아스타테라스관리단 가압류 (채권금액: 2,505,230원, 2022-11-17, 말소)

* 갑6: 국민건강보험공단 2번 손종구 지분압류 (2023-09-13, 말소)

* 갑7: 기장군 2번 조성윤 지분압류 (2024-10-29, 말소)

* 갑9: 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 임의경매 (채권금액: 693,600,000원, 2025-06-10, 말소)

1.3. 상권분석

* 주변 개발: 본 물건은 롯데프리미엄아울렛, 동부산관광단지 등 대규모 상업 및 관광시설과 인접하여 배후 수요 잠재력이 높습니다.

* 주요 업종: 본 물건의 용도는 판매시설이며, 건축물대장상으로는 자동차관련시설, 제2종근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점) 등 복합 용도로 등재되어 있습니다.

* 현황: 현재 '공실' 상태로 파악됩니다.

* 유동인구: 대형 쇼핑몰 및 관광단지 주변으로 유동인구의 유입이 예상되나, 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 천정형 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근의 상업 및 관광시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태인 점을 고려할 때, 향후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 관광단지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경에 있어 법규적 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건: 유동화 물건 특성상 채권 매각 과정을 거치므로, 권리 관계의 복잡성이나 잠재적 이슈 발생 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 롯데프리미엄아울렛 및 동부산관광단지 등 주요 시설과 인접하여 입지적 잠재력은 충분하나, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있습니다. 향후 상권 활성화와 연계될 경우 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 공실 장기화 가능성, 관련 법규에 따른 제약, 그리고 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 쇼핑몰 및 관광단지와 인접하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인을 받은 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 잠재적 임대 수익: 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 719,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 공실 상태, 유동화 물건이라는 점, 향후 공실 해소를 위한 마케팅 비용, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰 가격을 결정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.