나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5422 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 178-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 소재 '이동항' 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 전, 답, 주거나지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 남서측 인근 일광로 등에 일반, 마을 등의 버스정류장
이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3:
인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2: 남측으로 노폭 약 13미터 도로와 접함.
일련번호 3: 본건은 지적도상 맹지이나 일련번호 1,2 토지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1:
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10
m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중, 도
시관리계획 입안중(부산광역시 기장군 공고 제2024-1894호)임.



일련번호 2:
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 주차장(저촉) 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중, 도시관리계획 입
안중(부산광역시 기장군 공고 제2024-1894호)임.

일련번호 3:
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중(부산광역시 기장군 공고 제2024
-1894호)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 본건 일련번호 1~3 토지는 후첨 지적개황도와 같이 도시계획시설 '도로, 주차장'에 저촉
되는 바, 이를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1~3은 도시계획시설 '도로, 주차장'에 저촉되는바, 이를 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5422 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 178-1

용도: 답

감정가: 23억 9,689만원

토지면적: 1114.00㎡ (약 337.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

목록1~3은 도시계획시설 '도로, 주차장'에 저촉되는바, 이를 감안하여 평가하였음.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리에 소재하며, '이동항' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 답, 주거나지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 남서측 인근 일광로 등에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 주거나지로 이용중입니다.

일련번호 1,2 토지는 남측으로 노폭 약 13미터 도로와 접하고 있습니다.

일련번호 3 토지는 지적도상 맹지이나, 인접한 일련번호 1,2 토지를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 본건에는 여러 소유권 이전 및 근저당권, 구분지상권이 설정되어 있었습니다.

말소 기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2023-06-27 접수, 1,331,000,000원) 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

현재 등기부채권 총액은 1,991,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 제공되고 있습니다.

대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 전, 답, 주거나지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일광로 등에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

다만, 본건 자체는 논(답)으로 이용 중이며, 직접적인 학교, 병원, 대형 마트 등의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 이러한 생활 편의시설은 일광읍 내 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 탐문 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 도시계획시설 '도로, 주차장'에 저촉되는 부분이 있어, 해당 시설의 편입 및 개발 가능성을 고려해야 합니다. 이는 감정평가 시 이미 반영된 사항입니다.

일련번호 3 토지가 지적도상 맹지라는 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으나, 인접 토지를 통한 접근이 가능하여 다소 완화될 수 있습니다.

각 필지별로 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 관련 도시계획시설에 저촉되는 점, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역에 해당되는 점 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

또한, 도시관리계획 입안 중인 사항이 존재하여 향후 토지 이용 계획이 변경될 가능성도 있습니다.

근저당권 채무 총액이 감정가 대비 상당한 수준이므로, 낙찰 시 잔존 채무에 대한 인수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 토지로서, 주거 지역 내에 포함되어 있으며 일부 지역은 도시계획시설(도로, 주차장)에 저촉되는 특성이 있습니다.

현재 토지는 논(답)으로 이용 중이나, 주거나지로도 이용 중인 것으로 나타나 있어 용도 변경 가능성도 존재합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 도시계획시설 저촉, 맹지(일부), 가축사육제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인접 토지를 통한 접근이 가능하여 맹지로서의 제약을 일부 완화할 수 있습니다.

감정가 대비 낙찰가율을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 23억 9,689만원으로 평가되었습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인(도시계획시설 저촉, 맹지, 용도 제한 등)과 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

정확한 예상 입찰가 제시에는 보다 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필요하나, 감정가를 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.