나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건명세서

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2032 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층101호 (새주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 797)

용도: 근린상가

감정가: 891,000,000원

토지면적: 5.63㎡ (약 1.70평)

토지지분: 5.631307744120097㎡ (약 1.70평)

건물면적: 41.08㎡ (약 12.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건물 (사용승인일: 2020.11.20)

해당 호수: 1층 101호

2. 물건명세서

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건물 내 1층 101호이며, 사용승인일은 2020년 11월 20일입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 페인트 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샷시창 구조

* 이용상태:

* 1층 101호: 공실임.

* 1층 104호: 약국으로 이용 중임.

* 2층 204호, 205호, 207호: 201호~207호 일체로 구획 없이 '한의원'으로 이용 중임.

* 2층 208호: 공실임.

* 3층 301호~304호: 일체로 구획 없이 '사무실'로 이용 중임.

* 3층 305호: 직원 휴게소로 이용 중임.

* 3층 307호: 관리사무실로 이용 중임.

* 3층 312호: 사무실로 이용 중이며, 313호 일부 사용 중인 것으로 보임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 등

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항:

* 2층 201호~207호는 구획 없이 일체로 한의원으로, 3층 301호~304호는 구획 없이 일체로 사무실로 이용 중입니다.

* 일련번호 10)312호는 313호 일부 사용 중인 것으로 외부 유리를 통해 관찰되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-01-06 접수, 채권금액 3,564,000,000원.

* 등기부요약:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2020-12-18, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사현담.

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2021-01-06, 권리종류: 근저당권, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권금액: 3,564,000,000원 (말소기준권리).

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2024-03-04, 권리종류: 압류, 권리자: 부산진구, 말소: 말소.

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-10, 권리종류: 임의경매, 권리자: 경남중앙신용협동조합, 말소: 말소.

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-06-10, 권리종류: 가압류, 권리자: 김진하, 채권금액: 100,000,000원, 말소: 말소.

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-10-13, 권리종류: 강제경매, 권리자: 김선혜, 말소: 말소.

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-11-17, 권리종류: 압류, 권리자: 부산진세무서장, 말소: 말소.

* 등기부채권 총액: 3,664,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 정보: 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 잔존 임차인 여부 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 핵심 교통 요지 중 하나인 부전역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다. 또한, 부전마켓타운, 롯데백화점 등 대규모 상업시설도 인접해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 '부전역'이 도보 1~2분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 부전역 주변 및 인근 서면 상업지구에 롯데백화점, 부전시장, 각종 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 부산시민공원도 인접해 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 중심 상업 및 업무 지구로서 다양한 시설이 밀집되어 있어 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용상태: 본건 1층 101호는 현재 공실 상태입니다. 2층 208호 또한 공실로 파악됩니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 권리관계 확인에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 추후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 개별 호실의 복합적 이용: 2층 일부 호실(201호~207호)과 3층 일부 호실(301호~304호)은 구획 없이 일체로 통합되어 사용 중인 점, 3층 312호의 경우 313호 일부 사용 중이라는 점 등은 실제 점유 및 이용 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 문제가 되는 사례는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 및 상업 중심지인 부전역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 입지적 가치가 매우 높다고 평가됩니다. 2020년 사용승인된 신축 건물이라는 점도 긍정적 요인입니다. 또한, 1층 101호는 공실 상태로 명도 부담이 적을 수 있으나, 중복사건, 공동담보, 임대관계 미상 등의 권리 및 명도 관련 리스크가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 부전역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성 확보.

* 발달된 상권: 부전역 주변의 풍부한 유동인구와 잘 형성된 상업 및 업무 지구.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로 양호한 시설 상태 기대.

* 개발 잠재력: 부전역 복합개발 등 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 명도 용이성(일부): 본건 1층 101호는 공실로 파악되어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 891,000,000원

토지 면적: 5.63㎡ (약 1.70평)

건물 면적: 41.08㎡ (약 12.43평)

평당 감정가 (건물 기준): 약 71,854,838원/평

본건은 건물이 비교적 신축이고 입지 조건이 우수하나, 중복사건, 공동담보, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 개별 호실별 실제 이용 현황 및 시장 시세를 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.