나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21448 [1] 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 나동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 종교시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 307호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창호.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 서측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21448 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 나동 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

토지면적: 68.08㎡ (약 20.59평)

건물면적: 83.43㎡ (약 25.25평) - 전용면적 (분양면적 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프에프이사공구유동화전문

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다. '양지초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 일반적인 아파트 단지 주변의 교통망을 활용하기에 무리가 없습니다. 대지권의 토지는 서측과 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 1월 31일 접수된 국민은행 근저당권(금120,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주식회사케이비국민카드 가압류 (2023-03-06 접수) - 말소

* 신한카드 가압류 (2023-12-15 접수) - 말소

* 케이에프에프이사공구유동화전문 임의경매 (2025-06-09 접수) - 본건 경매 개시

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 장평동은 거제의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높은 편입니다. 주변에 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지에서 양지초등학교, 장평초등학교가 인근에 위치하며, 새들유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교 등)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 거주 현황 및 임차인 관련 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 감정가는 80,000,000원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경 및 교통, 생활 편의 시설 등 입지 조건도 양호한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인의 제약이 있었던 점과 토지 이용 제한 사항, 그리고 임대 관계 미상인 점은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 우수한 생활 환경: 주거 편의성이 높은 지역에 위치하며, 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 균형 잡힌 면적: 전용면적 83.43㎡ (약 25.25평)으로 일반적인 가구의 거주에 적합한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 80,000,000원입니다. 과거 거제 지역 아파트 경매 시장의 낙찰가율은 지역 경제 상황에 따라 변동성이 있었으며, 2018~2019년경에는 평균 60~70% 수준을 기록한 사례가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 정확한 내부 상태, 향후 가치 상승 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시 감정가의 60~80% 범위 내에서 검토해볼 수 있으며, 이는 대략 48,000,000원에서 64,000,000원 사이가 될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 경매 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.