나이스옥션 법원경매 통영 2025타경497 [1] 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 소재 '율천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 삼각형 평지의 잡종지 및 일부 도로로 이용중입니다.
일련번호 2)은 사다리 완경사의 휴경지 상태입니다.
일련번호 3)은 사다리 평지의 휴경지 상태입니다.
일련번호 4)는 부정형 평지의 공장용지로 이용중입니다.
일련번호 5)는 부정형 평지의 공장용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1), 4), 5) 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3), 5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1), 4) 지상에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6-1)은 철골조 경량철판지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1997.09.04)
외,내벽 : 판넬잇기 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 6-1)은 공부상 용도는 근린생활시설(제2종)이나 현 공실 상태입니다.

설비내역

일련번호 6-1)은 제반 위생설비, 전기설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 6-2), 6-3), 6-4)는 현황 멸실 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 포함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-[목록1,2,3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록1]원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별첨 사실조회회신서 참조). 일부 도로임을 감안하여 평가.
-[목록4] 목록5와 일단지임. 일부 하천구역 저촉됨. 일부 도로임을 감안하여 평가. 지상 소재 컨테이너박스 매각 제외.
-[목록5] 목록4와 일단지임.
-[목록6] 감정서상 6-1은 공부상 용도 '근린생활시설(제2종)'이나 현공실 상태임. 감정서상 6-2,6-3,6-4는 현황 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 통영지원 2025타경497 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-9

용도: 근린시설

감정가: 776,843,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성동부농업협동조합

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 3797.00㎡ (약 1148.69평)

일련번호 1) 면적: (세부 면적 미제공)

일련번호 2) 면적: (세부 면적 미제공)

일련번호 3) 면적: (세부 면적 미제공)

일련번호 4) 면적: (세부 면적 미제공)

일련번호 5) 면적: (세부 면적 미제공)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황:

* 일련번호 1)은 삼각형 평지의 잡종지 및 일부 도로로 이용 중.

* 일련번호 2)는 사다리 완경사의 휴경지 상태.

* 일련번호 3)은 사다리 평지의 휴경지 상태.

* 일련번호 4)는 부정형 평지의 공장용지로 이용 중.

* 일련번호 5)는 부정형 평지의 공장용지로 이용 중.

인접 도로 상태: 일련번호 1), 4), 5) 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1~3), 5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역.

* 일련번호 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 하천구역.

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 252.30㎡ (약 76.32평)

건물 지분: 252.3㎡ (약 76.32평)

건물 제시외 면적: 31.80㎡

일련번호 6-1) 건물 현황:

구조: 철골조 경량철판지붕 단층 건물.

사용승인일: 1997년 9월 4일.

용도: 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현 공실 상태.

설비: 제반 위생설비, 전기설비 등 시설.

제시외 건물: 감정서상 ㄱ, ㄴ으로 표시된 제시외 건물 2동이 소재하며, 이는 매각에 포함됨.

현황 멸실된 건물: 감정서상 6-2, 6-3, 6-4는 현황 멸실됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 소재 '율천초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공장 및 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 등 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

본 건 토지 일부(일련번호 1, 4, 5)는 남측 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본 건 토지는 일련번호 1)은 삼각형 평지의 잡종지 및 일부 도로, 일련번호 2)는 사다리 완경사의 휴경지, 일련번호 3)은 사다리 평지의 휴경지, 일련번호 4)와 5)는 부정형 평지의 공장용지로 이용중입니다.

2.4. 지역 내 특성

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 산업 활동과 관련된 개발 가능성이 있습니다.

일부 토지(일련번호 4)는 하천구역에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 고성동부농업협동조합의 근저당권(을13, 720,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(압류, 근저당, 소유권 이전 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 선순위 지상권: 2018년 7월 16일 접수된 동부농업협동조합의 지상권설정등기(을9)는 말소 대상이나, 물건명세서상 지상권자인 고성동부농업협동조합의 말소 동의서가 제출되어 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황:

* 농업회사법인로얄스마트팜주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입(사업) 2020-02-11, 대항력 있음.

* 농업회사법인자란만관광농원주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입(사업) 2022-05-03, 대항력 없음.

* 더드림농업회사법인유한회사: 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입(사업) 2022-01-17, 대항력 없음.

* 이균일: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입(사업) 2022-06-10, 대항력 없음.

대항력 있는 임차인(농업회사법인로얄스마트팜주식회사)이 존재하여 보증금 1,000만원의 인수 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통한 변제 여부 또는 실제 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 고성군 고성읍 죽계리 일대는 주로 농경지와 소규모 공장, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

이는 지역 경제 활동의 기반이 농업 및 소규모 제조업에 있음을 시사합니다. [cite: SEARCH1_RESULT_1]

4.2. 인근 편의 시설

율천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다. [cite: 1, SEARCH1_RESULT_1]

본 건 주변으로 마을회관, 소규모 식당, 농자재 판매점 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. [cite: SEARCH2_RESULT_1]

다만, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등 주요 편의 시설 이용을 위해서는 고성읍 중심 시가지로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. [cite: SEARCH2_RESULT_1]

4.3. 개발 잠재력

본 건 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 산업 활동의 증가 및 관련 편의 시설 확충 등의 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. [cite: SEARCH1_RESULT_1]

4.4. 혐오 시설 유무

현 시점에서 주변 지역에 특별히 보고된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. [cite: SEARCH3_RESULT_1]

다만, 지역 특성상 일부 농경지 주변에 축사 등이 산재해 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다. [cite: SEARCH3_RESULT_1]

5. 생활정보

5.1. 교육

가장 가까운 교육 시설로는 율천초등학교가 소재합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량을 이용할 경우, 남측의 포장도로를 통해 인근 도로망으로 진출입이 가능합니다.

주변 교통망은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 이용에 대한 정보는 제한적입니다.

5.3. 주변 환경

소규모 공장, 농경지, 근린생활시설이 혼재하는 환경으로, 조용하지만 일부 산업 활동의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본 건 토지 중 목록 1, 2, 3은 농지에 해당하므로, 매수 시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다.

미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 있습니다.

농지취득자격증명은 농업 경영 계획 등 요건을 충족해야 발급받을 수 있으며, 지자체별 조례에 따라 발급 요건이 다를 수 있습니다. [cite: SEARCH4_RESULT_1]

6.2. 토지 경계 불분명

지적 경계가 불분명한 바, 명확한 경계 확정을 위해서는 전문적인 측량이 필요합니다.

이로 인해 실제 점유 면적과 공부상 면적 간 차이가 발생할 수 있으며, 측량 비용이 추가로 발생합니다.

6.3. 건물 상태 및 멸실

건물(6-1)은 현재 공실 상태이며, 일부 건물(6-2, 6-3, 6-4)은 현황 멸실된 상태입니다.

매각 대상에 멸실된 건물까지 포함되므로, 철거 및 재건축 시 추가적인 비용과 절차가 요구됩니다.

6.4. 원상회복 명령 가능성

목록 1 토지에 대해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

이는 추가적인 복구 비용 발생을 의미합니다.

6.5. 하천구역 및 도로 포함

목록 4 토지 일부가 하천구역에 저촉되며, 목록 1 및 4 토지는 일부 도로로 이용되고 있습니다.

이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

6.6. 제시외 물건

목록 4 토지 지상에 소재한 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.

6.7. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 대로, 대항력 있는 임차인(농업회사법인로얄스마트팜주식회사, 보증금 1,000만원)이 존재합니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 보증금 인수 또는 배당 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하는 상황으로, 이는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 내 계획관리지역에 위치한 토지와 근린생활시설 건물로, 주변에 농경지와 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

감정가는 7억 7천여만원이며, 토지 면적 3797㎡, 건물 면적 252.3㎡를 포함합니다.

다수의 특이사항 및 주의사항이 존재하여, 철저한 현장 확인과 권리 분석이 매우 중요합니다.

특히 농지 취득 자격 증명 필수, 토지 경계 불분명, 원상회복 명령 가능성, 하천구역 저촉, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 낙찰 후 추가 비용 발생이나 권리 행사 상의 제약을 야기할 수 있는 요소입니다.

산업형 성장관리구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 산업형 성장관리구역 지정: 지역 개발 및 산업 활동 증가 시 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적: 3,797㎡ (약 1,148.69평)의 토지를 활용한 다양한 사업 또는 개발 가능성.

* 경쟁률 완화 가능성: 다수의 주의사항으로 인해 일반 투자자들의 참여가 저조할 경우, 상대적으로 낮은 가격에 낙찰 받을 기회.

* 용도 변경 및 신축 가능성: 현 공실 상태인 근린생활시설 건물을 활용하거나, 토지를 재개발하여 다른 용도로 활용할 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 776,843,400원입니다.

인수되는 보증금은 명시적으로 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1,000만원은 별도 확인 및 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 불가 시 입찰 보증금 몰취 위험.

* 토지 경계 측량 비용, 원상회복 비용, 하천구역 관련 추가 비용 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인 보증금 1,000만원 인수 가능성.

* 건물 멸실 분에 대한 철거 및 재건축 비용.

이러한 잠재적 추가 비용 및 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서, 추가 비용 및 낙찰 후 활용 계획을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.