나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30885 [1] 경상남도 하동군 하동읍 신기리 88-19 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 하동읍 신기리 소재 궁항마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-본건 토지 일부는 타인 점유 상태 및 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 미등기, 미등재 건물로서 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30885 (1)

물건종별: 토지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 신기리 88-19

용도: 대지

토지면적: 494.00㎡ (약 149.4평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 매각

감정가: 49,000,000원

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 하동군 하동읍 신기리에 위치하며, 궁항마을회관 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 주위는 일반주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 접근은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 4. 주변 시설

본건 소재지 인근에는 하동 재첩 특화마을이 있어 지역 특산물인 재첩을 활용한 다양한 음식점들이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 하동포구공원, 하동송림 등 근린 공원이 인근에 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 경전선 하동역에서 비교적 가까운 거리에 위치하며, 남해고속도로 하동IC 또는 진월IC 이용 시 접근이 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 1994-03-17: 김진현 소유권 이전

* 2023-02-27: 정영석 소유권 이전 (증여)

등기부등본 상 채권 및 제한 물권 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 (2024-04-11): 근저당권 (말소) - 권리자: 김승재외 1명, 채권액: 52,000,000원

* 을2 (2024-04-11): 지상권설정 (말소) - 권리자: 김승재외 1명

* 갑3 (2024-06-10): 가압류 (말소) - 권리자: 삼성카드, 채권액: 6,173,650원

* 갑4 (2025-05-26): 임의경매개시결정 (말소) - 채권자: 김승재외 1명, 채권액: 49,556,164원 (본건 사건)

등기부채권 총액: 58,173,650원

1.4. 2. 임차인 현황

본건과 관련하여 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 1987-09-29, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-03-23, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-07, 대항력: 없음

* 임차인: 문 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 1975-07-31, 대항력: 없음

1.4. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 지상권: 본건 토지 일부에 대하여 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 대지로서, 주변이 일반주택 및 농경지로 형성되어 있어 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 하동 재첩 특화마을이 인근에 있어 관광객 유입에 따른 음식점 등 관련업종의 활성화 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에는 재첩 특화마을이 있어 다양한 음식점들이 있으며, 하동포구공원, 하동송림 등 근린 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 타인 점유 및 도로 이용: 본건 토지 일부가 타인 점유 상태이며 도로로 이용 중이므로, 이에 대한 명확한 확인 및 조치가 필요합니다. 이는 최저매각가격에도 반영되었습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ)을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㅅ)은 미등기, 미등재로 매각에서 제외되며, 제시외 수목(ⓐ)은 매각에 포함됩니다. 건물과의 법정지상권 문제와 별개로, 수목의 처리 문제도 고려해야 합니다.

* 경계 확정: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 하동읍 신기리에 위치한 대지입니다. 토지 면적은 494.00㎡이며, 감정가는 49,000,000원입니다. 주변은 일반주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 및 대중교통 환경은 보통 수준입니다. 하동 재첩 특화마을 등 관광자원과 인접하여 지역 특색을 가지고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권 성립 가능성과 타인 점유 및 도로 이용 부분이 잠재적 리스크로 존재합니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 이에 따른 법정지상권 성립 여지를 고려해야 하며, 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 지역 특화 관광자원 인접: 하동 재첩 특화마을 등 인근 관광자원으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 토지 매각 대상: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지 활용 계획 수립에 용이.

* 낮은 감정가: 감정가가 49,000,000원으로 비교적 낮아 진입 장벽이 낮음.

1.10. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 49,000,000원을 기준으로 하되, 물건명세서 상의 주의사항 및 잠재적 리스크(타인 점유, 도로 이용, 법정지상권 성립 가능성)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 확인 및 추가적인 법률 검토 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 최저 매각 가격이 리스크를 감안하여 제한된 가격임을 고려할 때, 유찰 가능성도 존재합니다. 따라서, 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.