나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30893 [1] 경상남도 산청군 단성면 방목리 산100 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 '방목마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야, 과수원 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1) : 완경사지내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 '상업용건물의 부속토지 및 주차장으로 이용 중이며, 일부 임야'입니다. 대상물건 2),3),13),16) : 완경사지 내 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주상용 및 상업용건부지'입니다. 대상물건 6), 7),20) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림 및 일부 조림등'입니다. 대상물건 8),10),12),18) : 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '정원 및 잡종지,주차장, 내부 도로 등'입니다. 대상물건 11), 19),21) : 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로 및 법면 등'입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) ~ 21)(기호 6),7) 제외) : 대부분의 토지들이 세로(가)의 포장도로에 접합니다. 대사울건 6), 7) : 세로(불)의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,보전산지<산지 관리법>,임업용산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인 지역1호)<수도법>입니다. 기호 2),3),8),10),11),12),13),16),18),19),20) 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28) (공장설립승인지역1호)<수도법>입니다. 기호 6),20),21):계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>입니다. 기호 7): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,공장설립승인지역 (2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 1),2),3),6),7),8),10),12),13) 토지 지상에 제시외 수목이 다량 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 위 아스팔트싱글지붕 3층건으로서, (사용승인일 : 2007.04.04) 외 벽 : 자연석돌붙임, 통유리 및 페인팅등 마감, 내 벽 : 타일, 무늬목, 벽지 등, 바 닥 : 장판지, 타일,장식용 목재 타일등 마감, 창 호 : 목재 새시 이중창 구조입니다. 기호 4-1) 일반목구조 기와지붕 단층건으로서(사용승인일 :2007.04.04) 외 벽 : 목재황토위 기와마감 등입니다. 기호 4-2) 일반목구조 기와지붕 단층건으로서(사용승인일 :2007.04.04) 외 벽 : 원기둥위 기와마감 등입니다. 기호 5) 일반목구조 기와지붕 단층건으로서(사용승인일 :2007.04.04) 외 벽 : 원목 통나무,황토벽돌, 황토등 마감, 내 벽 : 원목 통나무, 황토벽지 등 마감, 바 닥 : 원목마루, 황토위 장판 등 마감입니다. 기호 14) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서(사용승인일 : 2007.06.08) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 통유리 등 마감, 내 벽 : 타일, 무늬목, 벽지 등, 바 닥 : 장판지, 타일,장식용 목재 타일등 마감입니다. 기호 15) 강파이프구조 판넬지붕 단층건으로서(사용승인일 : 2007.06.08) 외 벽, 내 벽 : 황토, 벽돌 등 마감입니다.

이용상태

기호 4) 1층 : 화장실 이용, 2층 : 단독주택 이용, 3층 : 카페로 이용 중입니다. 기호 4-1) 단독주택(방)으로 이용 중입니다. 기호 4-2) 정자로 이용 중입니다. 기호 5) 고급주택으로 이용 중입니다. 기호 9) 관리사로 현황 '컨테이너'입니다 기호 14) 식당 및 카페로 이용중입니다. 기호 15) 찜질방(현재 '이용중단')입니다.

설비내역

제반 위생 설비, 급배수 설비 및 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다,

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅊ') 및 제시외 구축물(감정서상 'ㅋ'), 제시외 수목(감정서상 'a') 약 971주 매각 포함.
-목록 10, 12, 18은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-이동 용이한 석탑, 석등, 조형물, 조경석, 제빵시설, 냉동창고 등은 평가제외함.
-목록 17번은 공부상 지붕이 판넬지붕이나 현황 아스팔트싱글지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30893 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 산100

용도: 근린시설

감정가: 6,460,683,200원

토지면적: 36,895.00㎡ (약 11,161평)

건물면적: 1,361.78㎡ (약 412평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주서부농업협동조합

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅊ') 및 제시외 구축물(감정서상 'ㅋ'), 제시외 수목(감정서상 'a') 약 971주 매각 포함.

* 목록 10, 12, 18은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

* 이동 용이한 석탑, 석등, 조형물, 조경석, 제빵시설, 냉동창고 등은 평가 제외.

* 목록 17번은 공부상 지붕이 판넬지붕이나 현황 아스팔트싱글지붕임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 '방목마을회관' 서측 인근에 위치.

* 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야, 과수원 등으로 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준.

교통상황:

* 대상 물건 및 인근까지 차량 접근 가능.

* 제반 교통 사정은 보통.

토지 이용 및 현황:

* 대상 물건 1) : 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 현황 '상업용건물의 부속토지 및 주차장으로 이용 중이며, 일부 임야'.

* 대상 물건 2),3),13),16) : 완경사지 내 등고평탄한 부정형 토지로, 현황 '주상용 및 상업용 건부지'.

* 대상 물건 6), 7),20) : 부정형의 완경사지로, 현황 '자연림 및 일부 조림 등'.

* 대상 물건 8),10),12),18) : 완경사지 내 부정형 토지로, 현황 '정원 및 잡종지, 주차장, 내부 도로 등'.

* 대상 물건 11), 19),21) : 완경사지 내 부정형 토지로, 현황 '도로 및 법면 등'.

인접 도로상태:

* 대부분 세로(가)의 포장도로에 접함 (기호 6),7) 제외).

* 기호 6), 7)은 세로(불)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역.

* 기호 2,3,8,10,11,12,13,16,18,19,20) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역.

* 기호 6,20,21) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

* 기호 7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 사방지, 공장설립승인지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을29 근저당권 (2022-08-19, 농업협동조합자산관리회사, 3,700,000,000원).

* 을30 지상권설정공동담보 (2022-08-19, 진주서부농업협동조합).

임의경매 개시:

* 갑17 임의경매 (2025-05-29, 진주서부농업협동조합, 3,077,344,522원).

권리 소멸:

* 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정.

* 소유권 이전 (갑1, 2004-10-18) 및 건물 소유권 보존 (갑1, 2007-10-04)은 매각 후에도 인수되는 권리.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이*

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금: 0원.

권리 분석 요약:

* 낙찰자는 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨.

* 다수의 권리 설정이 있었으나, 본 경매로 인해 말소 예정.

1.3. 상권분석

* 물건 소재지는 경상남도 산청군 단성면 방목리로, 농경지, 임야, 전원주택 단지 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 형성되어 있지 않으며, '방목마을회관'이 근처에 위치하여 지역 공동체의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다.

* 산간 지역의 특성상, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 외에는 상업 활동이 활발하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인근 관광지나 휴양 시설과의 연계 가능성은 있으나, 이는 별도의 사업 계획 및 마케팅 전략이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과로 확인되지 않았으며, 자연 환경이 양호한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구성:

* 건물(4): 3층 건물 (1층 화장실, 2층 단독주택, 3층 카페), 철근콘크리트조, 2007년 4월 4일 사용승인.

* 건물(4-1): 단층 단독주택(방), 일반목구조, 2007년 4월 4일 사용승인.

* 건물(4-2): 단층 정자, 일반목구조, 2007년 4월 4일 사용승인.

* 건물(5): 단층 고급주택, 일반목구조, 2007년 4월 4일 사용승인.

* 건물(9): 컨테이너 (관리사), 경량철골구조, 2021년 5월 21일 사용승인.

* 건물(14): 2층 건물, 철근콘크리트조, 2007년 6월 8일 사용승인. 식당 및 카페로 이용 중.

* 건물(15): 단층 건물, 강파이프구조, 2007년 6월 8일 사용승인. 찜질방 (현재 이용 중단).

* 건물(17): 1층 건물, 경량철골구조, 2007년 6월 4일 사용승인. 제2종근린생활시설. 공부상 판넬지붕, 현황 아스팔트싱글지붕.

설비:

* 제반 위생 설비, 급배수 설비 및 기름 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

주변 환경:

* 조용한 전원 환경에 위치하며, 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 목록 10, 12, 18에 해당하는 토지는 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 미이행 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 제시외 물건 인수: 제시외 건물, 구축물, 수목 등은 감정평가에 포함되어 일괄 매각되므로, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다.

* 이용 제한 구역 포함: 물건 토지 일부는 농림지역, 보전산지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 목록 17번 건물의 경우, 공부상 지붕 재질(판넬)과 현황(아스팔트싱글)에 차이가 있어 추후 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 중단: 찜질방으로 사용되던 건물(15)은 현재 이용이 중단된 상태로, 재활용 방안 모색이 필요합니다.

* 이동 용이 시설 평가 제외: 석탑, 조형물 등 이동 가능한 시설물은 감정평가에서 제외되었으나, 매각 대상에 포함될 수 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 산청군 단성면 방목리의 넓은 토지(36,895㎡)와 다수의 건물(근린생활시설, 단독주택 등)을 포함하는 부동산 임의경매 건입니다.

* 감정가는 64억 6천여만원으로, 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다.

* 농림지역, 보전산지 등 개발 제한 구역이 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 농지취득자격증명 제출 의무 등 특별한 유의사항이 존재합니다.

* 주변 환경은 전원적인 농촌 지역으로, 자연 경관은 우수하나 상업적 가치는 입지적 특성을 고려하여 신중한 분석이 필요합니다.

* 현재 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 제시외 물건 인수 및 농지 취득 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 면적의 토지 확보: 약 11,161평에 달하는 넓은 토지를 취득할 수 있어 다양한 개발 또는 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 다목적 건물 활용성: 현재 단독주택, 카페, 식당, 정자, 관리사 등 다양한 용도로 사용 중이거나 사용 가능성이 있는 건물들이 존재합니다.

* 자연 친화적 입지: 산간 지역의 쾌적한 환경은 휴양, 펜션, 체험 시설 등으로 활용 시 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 조건부 농지 취득: 일부 토지에 대한 농지 취득 자격 증명 제출 조건을 이행할 경우, 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가는 6,460,683,200원이나, 물건의 현황(이용 중단된 건물, 지붕 재질 차이, 제시외 물건 포함 등)과 토지 이용 제한(농림지역, 보전산지 등), 농지취득자격증명 제출 의무 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 실거래가 및 임대 시세 조사, 개발 가능성 및 제한사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

* 특히, 농지 취득 관련 법규 위반 시 보증금 몰수 리스크를 고려하여 입찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

* 투자 목적(실거주, 임대수익, 개발 등)에 따른 기대수익률을 설정하고, 이를 바탕으로 적정 입찰 범위를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.