나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30874 [1] 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 93 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 ""삼웅마을"" 남동측 인근(기호1,2), 마을내
(기호3,5,7), 동측 인근(기호8), 북동측 근거리(기호9~12), 동측 근거리(기호13)에 위치
하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리형 평지로 답임.
기호(3) : 부정형 평지로 창고용지 등임.
기호(5) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임.
기호(7) : 부정형 평지로 도로 등임.
기호(8) : 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(9~12) : 부정형 평지로 답임.
기호(13) : 사다리형 평지로 답임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(3) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건이 도로임.
기호(8) : 본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가
있음.
기호(9) : 본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(10,11) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로가 있음.
기호(12) : 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 농로, 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의
현황 도로가 있음.
기호(13) : 본건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>, 하천구역<하천법>.
기호(3) : 자연녹지지역, 자연취락지구(옹골) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>.
기호(5,7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(8) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(9~12) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(13) : 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥
구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

-본건 기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2019.07.08)
외,내벽 : 판넬붙임 등 마감.

기호(6) 일반목구조 기와지붕 단층건으로(사용승인일:2016.08.09)
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(4) : 창고시설 임.
기호(6) : 단독주택 임.

설비내역

기호(6)에 난방설비 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[1,2] 일부 하천구역에 저촉되나, 그 면적비율이 낮아 토지 가격형성에 미치는 영향이 미미하다 보이는 바, 별도 고려하지 아니함.
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30874 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 93

용도: 답 (전, 답 등 농지)

감정가: 389,617,000원

토지면적: 2803.00㎡ (약 848.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 "삼웅마을" 남동측 인근, 마을내, 동측 인근, 북동측 근거리, 동측 근거리 등에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건 또는 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

토지 형태는 일부 사다리형 평지이며, 다수 필지는 부정형 평지로 구성되어 있습니다.

인접 도로상태는 일부 필지는 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로 또는 현황 농로가 접하고 있으며, 기호(7) 필지는 본건이 도로로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2020-03-27) 근저당권 (진주서부농업협동조합)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 및 압류 등 모든 권리(갑15 임의경매개시결정 포함)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 약 10,025,508,013원으로 채무 총액이 매우 높습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 대한 별도의 상권 형성 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 주택, 임야가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 용도가 '답'이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 하천구역 저촉: 일부 필지는 하천구역에 포함되나, 토지 가격 형성 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다.

* 경계 확인 필요: 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ)과 수목이 소재하며, 특히 기호(ㄷ,ㄹ) 제시외 건물은 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역, 농업진흥구역, 하천구역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 정촌면 소곡리에 위치한 토지이며, 약 848평의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 주된 용도가 '답'이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰에 참여하는 것은 위험할 수 있습니다.

또한, 생산녹지, 농업진흥구역, 비행안전구역 등 여러 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하며, 제시외 건물과 수목, 경계 확인을 위한 측량 필요 등 추가적으로 고려해야 할 사항이 있습니다.

채권 총액이 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 848평에 달하는 규모의 토지를 확보할 수 있다는 점이 장점입니다.

* 진주시 지역: 진주 지역의 발전 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

* 농업 목적 활용: 농지 취득 자격이 있는 경우, 농업 생산 활동이나 관련 시설 설치 등을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(389,617,000원)를 참고하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용, 명도 관련 비용, 농지취득자격증명 확보 관련 비용 및 제반 토지 이용 제한으로 인한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

가장 중요한 것은 본인의 농지 취득 자격 여부와 관련 절차 진행 가능성을 최우선으로 확인하는 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사, 관련 법규 검토, 주변 유사 부동산 시세 분석 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.