나이스옥션 법원경매 진주 2025타경724 [1] 경상남도 진주시 동성동 212-11 골든튤립남강 9층901호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 동성동 소재 진주시외버스터미널 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층/지상16층 건내 제901호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 새시 창호.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

공용 엘리베이터, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

211-2번지 : 부정형 평지로서, 주차장 부지로 이용 중임.
212-11번지 : 대체로 가장형 평지로서, 숙박시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

211-2번지: 동측으로 왕복2차선 도로, 남측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접함.
212-11번지: 남측으로 왕복5차선 도로, 동측으로 왕복2차선 도로, 북측으로 노폭 약6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

211-2번지) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
212-11번지) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

분양형 호텔객실이며, 주식회사 호텔남강에서 위탁관리중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경724 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 동성동 212-11, 골든튤립남강 9층 901호 (도로명: 경상남도 진주시 남강로673번길 16)

* 건물명: 골든 튤립 남강

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지 면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

* 건물 면적: 28.45㎡ (약 8.61평) - 전유 면적

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하동군수산업협동조합

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 규모: 지하 2층 / 지상 16층 건물 중 9층 901호

* 사용승인일: 2018년 12월 28일

2. 입지조건

* 위치: 진주시 동성동 소재, 진주시외버스터미널 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 접근성:

* 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 건물 부지는 동측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 약 6m 내외 도로(211-2번지) 및 남측 왕복 5차선 도로, 동측 왕복 2차선 도로, 북측 약 6m 내외 도로(212-11번지)에 접해 있어 도로망이 양호합니다.

* 토지 이용: 토지(211-2번지)는 주차장 부지로, 토지(212-11번지)는 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획:

* 211-2번지: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 212-11번지: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을3 근저당 (하동군수산업협동조합, 2023.12.22. 접수, 금 60,000,000원) 입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (손춘희) - 2019.02.22. 접수.

* 을3 근저당 (하동군수산업협동조합) - 2023.12.22. 접수, 금 60,000,000원. (말소기준권리)

* 갑3 임의경매 (하동군수산업협동조합) - 2025.05.20. 접수, 금 53,229,143원.

* 전체 등기부채권 합계 (확인된 채권총액): 60,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 호텔남강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 호실은 분양형 호텔 객실로, 주식회사 호텔남강에서 위탁 관리 중입니다.

4. 상권분석

* 입지: 진주시외버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 상업 시설: 호텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 인근 편의 시설: 터미널 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심지 내 터미널 인근 지역의 특성상 소음이나 일부 노후된 상업 시설이 혼재할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 진주시외버스터미널이 인접해 있어 시외버스 이용이 매우 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 확보되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 지역 내외 이동도 수월합니다.

* 주거 편의: 주변 상권 발달로 인한 다양한 식당, 상점, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 환경: 16층 규모의 현대식 건물(골든 튤립 남강) 내 9층에 위치하여 조망권이나 일조권은 양호할 것으로 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분양형 호텔 운영: 본 물건은 분양형 호텔 객실로서, 일반적인 주거용 부동산과는 다른 운영 및 관리 방식이 적용됩니다. 위탁 관리 업체(주식회사 호텔남강)와의 관계 및 계약 조건 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 향후 시장 변동성: 호텔/숙박시설 시장의 경기 변동에 따라 수익성 및 가치 변동이 있을 수 있습니다.

* 명도: 임차인(주식회사 호텔남강)에게 대항력이 없으므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 명도 가능 시점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지(211-2번지)에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 제한이 있으나, 해당 물건의 주된 용도인 숙박시설 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시외버스터미널 인근에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 교통이 편리하고 상업 지역 내에 있어 잠재력이 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없습니다. 분양형 호텔 객실로서 위탁 관리 중이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 인프라: 진주시외버스터미널 바로 옆이라는 점은 임대 수익률 및 투자 가치 측면에서 큰 장점입니다.

* 소액 투자 가능성: 1.8억원대의 감정가로, 비교적 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 상업 중심지 입지: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 현대식 건물에 속해 있어 물리적인 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 180,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시장 조사 및 수익성 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.