나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30917 [1] 경상남도 하동군 진교면 진교리 93-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 '하평마을회관' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 주거용 부지로 이용중이고, 일부 현황 도로 및 타인점유 상태임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 2 ~ 2.5 미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.

2) 본건 및 인접 토지(진교리 119, 묘지) 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외구축물 기호(ㄷ,ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 스레이트지붕 단층건으로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 목재창호, 샷시창호, 목재 및 샷시 이중창호 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2)의 귀 제시목록상 소재지번은 ‘진교리 93-7’이나, 현황 일부는 인접 토지(진교리 119, 묘지)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요하는 바, 경매 입찰시 이점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(구축물)[감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’] 매각포함.
- 목록[1] 일부는 현황 도로이고, 일부는 타인점유 상태인바 이를 감안하여 평가함.
- 목록[2] 건물은 공부상 소재지번은 ‘진교리 93-7’이나, 현황 일부는 인접 토지(진교리 119, 묘지)에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치, 경계 등은 측량 요함.
- 본건 토지상에 매각대상 아닌 건물(진교리 93-7 제1호, 면적: 건평15평)이 등기사항전부증명서에 등재되어 있으나, 현황은 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30917 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 93-7

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

기타: 제시외 건물(구축물)[감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’] 매각포함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 83,202,700원

토지면적: 298.00㎡ (약 90.17평)

토지지분: 298㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.5㎡

건물 제시외면적: 73.80㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 '하평마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

남측으로 노폭 2 ~ 2.5 미터 내외의 진입로가 소재하며, 이 진입로의 일부가 본건 토지에 포함되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따라 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 등기부상, 2009년 6월 17일 강난엽씨에게 소유권이 이전되었고, 2021년 8월 4일 정순태씨에게 증여를 통해 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 권리 설정 내역

말소기준권리는 2024년 11월 1일 애큐온저축은행이 설정한 가압류(40,248,284원)입니다.

이 외 건물 등기부상 을1 근저당권(하동군, 1,000,000원, 1977-12-29) 및 갑4 가압류, 갑5 강제경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 40,248,284원, 건물 기준 41,248,284원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 인한 인수 보증금은 없으며, 총 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터는 주변의 '스위트캐슬'(2024년식, 다세대)과 '삼영'(1991년식, 연립다세대)에 대한 최근 매매 정보입니다.

'스위트캐슬'의 경우, 약 9.8평(32.4㎡) 전용면적 기준으로 2025년 10월 거래 금액이 10,500만원에서 11,000만원 수준입니다. 이는 최신 건축물로서 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

'삼영'의 경우, 약 21.3평(70.52㎡) 전용면적 기준으로 2024년 2월 거래 금액이 3,200만원입니다. 이는 구축 연립/다세대 주택의 시세를 반영합니다.

본건은 1977년에 건축된 단독주택으로, 약 18평(59.50㎡)의 건물 면적과 약 90평(298㎡)의 넓은 대지 면적을 가지고 있습니다. 주변의 최신식 다세대 주택과는 상품성이 매우 다르며, 구축 연립/다세대 주택과도 물건의 종류 및 토지 규모에서 차이가 큽니다. 따라서 제공된 JSON 데이터만으로 직접적인 시세 비교 및 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 본건의 가치는 넓은 토지 면적과 감정가(83,202,700원)를 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

4.2. 유사 물건 시세 비교

직접적인 비교가 가능한 유사한 유형(구축 단독주택 + 넓은 토지)의 최근 실거래 자료가 부족합니다. 감정가는 현재 시점에서 물건의 가치를 평가한 기준이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변이 마을 단위의 주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 것으로 판단됩니다. '하평마을회관' 인근에 위치하여 마을 공동시설 이용이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

목록 건물은 공부상 주소지와 달리, 현황 일부가 인접 토지(진교리 119, 묘지)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 정확한 위치와 경계를 파악하기 위해 측량이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 상태 (도로, 타인 점유)

본건 토지(목록)의 일부는 현재 현황 도로로 이용되고 있으며, 또 다른 일부는 타인이 점유하고 있는 상태입니다. 이는 토지의 실질적인 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 인접 토지 경계 문제

건물이 인접 토지에 걸쳐 있어, 향후 경계 복원이나 건물 철거/이전 등과 관련하여 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 미확인 건물 존재

등기사항전부증명서상 본건 토지(진교리 93-7)에 매각 대상이 아닌 다른 건물(면적: 건평 15평)이 등기되어 있으나, 현황은 소재불명인 상태입니다. 해당 건물의 처리 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 현재 점유 주체가 누구인지, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 건물 노후도

건물은 1977년에 건축되어 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서, 주택으로서의 기능 유지 및 보수를 위해 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 장기적으로는 재건축을 고려해야 할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리에 위치한 단독주택으로, 약 90평의 넓은 대지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 8,320만원입니다.

권리상으로는 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

하지만, 1977년 건축되어 매우 노후된 건물이며, 건물이 인접 토지에 걸쳐 있고 토지 일부가 현황 도로 및 타인 점유 상태인 점, 등기상 존재하나 현황은 소재불명인 다른 건물이 있다는 점 등 다수의 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 현황 파악 및 해결을 위해 측량, 법률 검토, 명도 협상 등이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적(약 90평)은 향후 활용 가치가 있을 수 있으며, 제2종일반주거지역이라는 점은 개발 가능성을 시사합니다.

권리상 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

만약 이러한 현황상의 문제점들을 합리적인 비용으로 해결할 수 있다면, 토지 가치를 중심으로 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 노후, 경계 불확실, 타인 점유, 미확인 건물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 시 이러한 점들을 충분히 고려해야 합니다.

감정가는 83,202,700원입니다.

주변 신축 다세대 주택의 시세가 높게 형성되어 있으나, 물건 유형 및 상태가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 구축 연립/다세대 주택의 거래 사례는 낮은 가격대를 보였으나, 본건과는 역시 차이가 있습니다.

이러한 점들과 제반 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 7,000만원 ~ 8,300만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.