나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3818 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 산100-7 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""신흥중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 광대로변 근린생활시설, 주유소, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서측 하향 경사지에 계단식으로 정지된 부정형의 토지로 현황 '답' 및
일부 잡종지임.
기호(2), (3) : 인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황 '대(상업용)'로
이용 중임.
기호(4) : 인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황 '과수원 및 전'으로
이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 지적도 맹지이며 인접지 경유 출입 가능함.
기호(2,3,4) : 북측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(2,3,4) : 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1) 토지는 의뢰 목록 상 '임야' 이나 현황 '답 및 잡종지' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 기호(1) 토지는 일부 타인이 점유 사용 중 이며 이를 감안 평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 경량철골구조 경량철골지붕 일반음식점, 사무소 단층 건물로
외 벽 : 사이딩 판넬, 및 판넬 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷쉬 창호임.

이용상태

기호 가) : 사무실 및 식당으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록4 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금 몰수), 과수목 포함. 목록1 일부 타인점유 감안 평가, 현황 '답 및 일부 잡종지'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3818 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 산100-7

용도: 판매시설 (주요 용도는 현재 '답', '잡종지', '대(상업용)', '과수원 및 전' 등으로 이용 중)

토지면적: 6257.10㎡ (약 1892.8평)

건물면적: 0.00㎡ (건축물대장상 건물 면적은 0이나, 현황상 일반음식점, 사무소로 이용되는 단층 건물 존재)

감정가: 1,784,076,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOO (오천농업협동조합 추정)

1.2. 물건 상세내역

토지이용현황:

기호(1): 본건의 일부로, 현황 '답' 및 일부 '잡종지'로 이용 중이며, 공부상 '임야'이나 현황과 차이가 있음. 일부 타인 점유 중.

기호(2), (3): 현황 '대(상업용)'로 이용 중.

기호(4): 현황 '과수원 및 전'으로 이용 중.

건물: 경량철골구조 경량철골지붕 단층 건물로, 사무실 및 식당으로 이용 중.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 진행됨.

* 목록4(과수원 및 전)의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수됨.

* 목록1(답 및 일부 잡종지) 일부는 타인 점유 중이며, 이를 감안하여 평가되었음.

* 토지 중 기호(1)은 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입 가능함.

* 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인' 언급이 있어 추가 확인 필요.

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 "신흥중학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 광대로변 근린생활시설, 주유소, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 도로상태:

* 기호(1) 토지: 지적도상 맹지, 인접지 경유 출입 가능.

* 기호(2,3,4) 토지: 북측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부요약 (기호 1,2,3,4 관련):

말소기준권리: 2014-09-23 접수 을13 (표경보) 근저당권 (권리금액: 504,000,000원)

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. (단, 인수되는 권리가 있다면 별도 명시)

3.2. 등기부채권 요약

토지 등기부채권 총액 (각 등록번호별): 2,055,420,029원

건물 등기부채권 총액: 1,500,000,000원

총 채권액 (등록된 근저당권, 가압류 등 포함): 약 3,555,420,029원 (중복 채권 포함 가능성 있음)

주요 채권자는 오천농업협동조합 (오OOO)으로 추정됨.

감정가는 1,784,076,000원으로, 총 등기부채권액보다 낮아 채권 회수에 어려움이 있을 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)예인유엑스

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업자 등록일: 2016-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인.

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2018-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인.

* 임차인: 유

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2021-06-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수 대상이 아님)

*주의: 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 임차인 현황표 상에서는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있음을 시사하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.*

4. 상권분석

* 본 물건은 광대로변에 위치하며, 근린생활시설, 주유소, 농경지 등이 혼재된 지역에 속합니다.

* 주변에 상업시설 및 농경지가 혼합되어 있어, 지역 특성에 따른 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 판매시설 용도로 지정되어 있어, 관련 업종 유치 및 개발 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 신흥중학교가 소재하여 교육시설 접근성이 있습니다.

* 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 광대로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험: 목록4(과수원 및 전)에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

* 타인 점유 및 현황 불일치: 목록1 토지는 일부 타인이 점유 중이며, 공부상 임야이나 현황은 답 및 잡종지로 이용되고 있어, 명도 및 공부 정리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지의 통행을 이용해야 하므로 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 불명확성: '대항력있는임차인' 언급과 실제 임차인 현황 간의 불일치가 있어, 숨겨진 권리나 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 과다한 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후에도 채권 회수에 어려움이 있는 채권자들이 발생할 수 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치한 판매시설 용도의 토지입니다. 넓은 면적과 광대로변의 입지 조건은 장점이나, 농지취득자격증명 필수 제출, 타인 점유, 맹지, 공부 현황 불일치 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 법규 미숙지로 인한 보증금 몰수 가능성은 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 권리관계에서 대항력 있는 임차인 관련 정보의 불일치는 추가적인 확인을 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력: 판매시설 용도 지정과 넓은 면적은 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 광대로변 접근성: 차량 통행이 많은 대로변에 위치하여 상업시설로서의 가치가 높을 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 최근 해당 지역의 유사 토지 거래 사례 및 시세 조사

* 목록4 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 절차 비용 검토

* 타인 점유 부분의 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산출

* 건축물에 대한 현황 및 활용 가치 재평가

* 인수되는 권리 관계(해당 시) 및 제세공과금, 기타 부대 비용 등 총 소요 비용 산출

위 사항들에 대한 면밀한 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가와 등기부채권 총액, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (인수 보증금은 없는 것으로 분석됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.