나이스옥션 법원경매 상주 2025타경176 [1] 경상북도 상주시 외답동 67-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 외답동 소재 "외답농공단지" 내에 위치하며 주위는 농공단지 로서 중.소규모의 공장,아파트,농경지등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 상주 I.C 및 구도 3호선 나들목이 소재하는등 공장용지 로서의 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 공장용지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭약 14미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반공업지역(상주일반산업단지), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(외답농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하나 규모 및 구조, 이용상황등으로 볼때 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 및 목재인테리어 마감 바 닥 : 인조석물갈기,데코타일 및 자기질타일등 마감 창 호 : 새시창임. 나) 철근콘크리트구조 샌드위치판넬 및 스레트위 칼라강판지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 샌드위치 판넬 마감 바 닥 : 에폭시 마감 창 호 : 새시창임. 다) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 바 닥 : 데코타일 및 자기질타일등 마감 창 호 : 새시창임. 라) -소재불명 마) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 바 닥 : 콘크리트 마감 창 호 : 새시창임. 바) 블록조 판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 바 닥 : 콘크리트 마감임.

이용상태

가) 1층 : 사무실,창고 2층 : 공장 나) 공장 다) 1층 : 사무실 및 식당 2층 : 기숙사 라) 소재불명 마)보일러실 바)기계실로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,화재경보설비등 되어있음. 기호 2)공조설비 및 제반 HACCP 관련설비 되어 있음. 기호 3)난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 " 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

토지.건물 평가명세표 비고란에 표기함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 기호 라)건물은 소재불명임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 소유자미상의 제시외 기계 기구 및 시설물 매각제외.
(목록2) 공부상 철근콘크리트조 스레이트지붕 단층 기계실 및 창고 1167.44㎡는 실제 샌드위치 판임. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 수위실 17.06㎡는 소재불명.
(목록3) 공부상 블록조 판넬지붕 단층 공장(저온창고) 76.5㎡는 실제 기계실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 상주지원 2025타경176 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사 OOOOOOOOO

* 소재지: 경상북도 상주시 외답동 67-9

* 용도: 공장

* 감정가: 1,035,850,800원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 3194.00㎡ (약 966.2평)

* 건물면적: 2368.62㎡ (약 716.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 163.70㎡

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 소유자 미상의 제시외 기계 기구 및 시설물은 매각제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 상주시 외답동 소재 "외답농공단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중소규모 공장, 아파트, 농경지 등으로 형성된 농공단지 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 상주 IC 및 구도 3호선 나들목이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 공장 용지로서의 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지는 북측으로 폭 약 14미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 일반공업지역(상주일반산업단지), 농공단지(외답농공단지), 산업시설구역.

* 기타 제한: 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 2002-04-23: 공유자전원지분전부이전 (계성선식주식회사)

* 2013-07-23: 소유권이전 (농업회사법인주식회사사랑)

* 2015-01-28: 소유권이전 (주식회사해광식품)

* 2018-04-06: 소유권이전 (주식회사우금), 임의경매 (2016타경3067)

* 2024-09-10: 가압류 (채광식, 금168,257,100원) - 말소기준권리

* 2025-01-08: 가압류 (주식회사디에스텍, 금122,642,193원)

* 2025-02-25: 가압류 (서인갑, 금1,100,000,000원)

* 2025-04-30: 가압류 (근로복지공단, 금11,374,950원)

* 2025-06-09: 강제경매 (주식회사에이치에스)

* 2025-09-09: 압류 (국민건강보험공단)

* 2026-03-26: 압류 (상주시)

* 등기부채권 총액: 1,402,274,243원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2002-04-23: 공유자전원지분전부이전 (계성선식주식회사)

* 2013-07-23: 소유권이전 (농업회사법인주식회사사랑)

* 2015-01-28: 소유권이전 (주식회사해광식품)

* 2018-04-06: 소유권이전 (주식회사우금), 임의경매 (2016타경3067)

* 2024-09-10: 가압류 (채광식, 금168,257,100원) - 말소기준권리

* 2025-01-08: 가압류 (주식회사디에스텍, 금122,642,193원)

* 2025-02-25: 가압류 (서인갑, 금1,100,000,000원)

* 2025-06-09: 강제경매 (주식회사에이치에스)

* 2025-09-09: 압류 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 1,390,899,293원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 채광식의 가압류입니다.

* 이에 따라 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보 상 임차인에 대한 구체적인 현황은 확인되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 외답농공단지 내에 위치하여 공장 운영에 필요한 기본적인 산업 인프라를 갖추고 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 생태계 형성 가능성이 있습니다.

* 상주 IC 인근에 위치하여 물류 이동이 비교적 용이한 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 공장 밀집 지역에 속하나, 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 지원 시설 이용이 가능할 수 있습니다.

* 상주시내 접근성을 통해 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

* 목록2: 공부상 철근콘크리트조 스레이트지붕 단층 기계실 및 창고(1167.44㎡)는 실제 샌드위치 판넬 구조로 확인되었습니다.

* 목록3: 공부상 블록조 판넬지붕 단층 공장(저온창고, 76.5㎡)은 실제 기계실로 이용 중입니다.

* 이러한 공부와 실제 현황의 불일치는 향후 건물 관련 인허가, 재산권 행사, 또는 매각 시 추가적인 비용이나 번거로움을 야기할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보 (임대관계, 소유자 미상)

* 임대관계: 미상임. 정확한 임대차 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

* 소유자 미상의 제시외 기계 기구 및 시설물: 매각 대상에서 제외되므로, 매수 후 소유자 확인 및 별도 협의, 또는 철거/이전 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 물건

* 별첨 "지적 및 건물개황도" 상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하나, 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됩니다. 다만, 실제 현황 확인 및 소유 관계 조사가 필요합니다.

6.4. 소재불명 건물

* 목록2의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 수위실(17.06㎡) 및 건물감정평가요항표 상 '기호 라)' 건물은 소재불명으로 확인되었습니다.

* 해당 건물의 실제 존재 여부, 상태, 철거 여부 등을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 주변 시설

* 상주 외답농공단지 주변 환경을 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 상주시 낙동면 일대에서 가축분뇨처리장, 폐기물처리업체 등 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 민원이 있었던 사례가 있습니다. 본건 지역과의 직접적인 연관성은 낮으나, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 민원이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 상주시 외답동에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 및 관리가 용이합니다.

* 농공단지 내 위치, 양호한 교통 접근성, 일반공업지역으로의 용도 지정 등 공장 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부 상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 임차인 보증금 합계가 0원으로, 명도 관련 리스크도 상대적으로 낮은 편입니다.

* 다만, 공부와 실제 현황 간의 차이, 소재불명 건물의 존재, 임대관계 미상 등의 정보는 잠재적 리스크 요인이므로, 반드시 철저한 현장 조사를 통해 사실 관계를 확인하고 이에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 공장 입지: 외답농공단지 내 위치하여 공장 운영에 유리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 인수 부담이 없습니다.

* 낮은 명도 리스크: 임차인 보증금 합계 0원으로 명도 관련 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 통합적인 활용 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 현재 감정가는 1,035,850,800원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 상기 보고서에서 언급된 잠재적 리스크(공부와 현황 차이, 소재불명 건물, 미상 정보 등)를 충분히 고려해야 합니다.

* 또한, 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 지역 산업 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담 후 현장 방문을 통해 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.