나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11101 [1] 경상북도 구미시 오태동 642-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 ‘금오대로변’의 ‘SK엔크린LPG주유소’ 북서측
인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며,
간선도로변에는 자동차매매상사 및 관련업종, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~2) 토지는 일단으로 차량 출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의
일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1~2) 토지 일단의 공유지분은 남동하향 완경사지대에 계단식으로 각 지분별
자체지반 평탄하게 조성된 부지 일부인 세장형인 단독주택의 부지 및 단지내 도로부지의
일부입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1~2) 토지 일단의 공유지분은 동남측 끝부분으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로인
단지내 도로에 접하고, 북서측 끝부분으로 타인토지의 개설된 진입로에 출입구를 개설하고
있으며, 공유지분 전체 토지는 남측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 토지는 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.
번호 (2) 토지는 자연녹지지역이며,
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 조경수(소나무 1주, 대추나무 1주, 앵두나무 2주, 채리나무 1주, 포도나무
2주)가 식재되어 있으나, 소유자가 이식하여 갈 것임을 주장하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (3) 주건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로
- 사용승인일 : 2018.03.29.
- 외 벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기, 스톤코트 등 마감
- 내 벽 ; 벽지도배 및 목재치장 등 인테리어 마감
- 바 닥 : 강화마루 및 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감
- 창 호 : 하이샤시 2중창호에 유리끼움입니다.
번호 (3) 부속건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지1층, 1층으로
- 사용승인일 : 2018.03.29.
- 외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 마감
- 내 벽 ; 몰탈위페인트 등 마감
- 바 닥 : 콘크리트 등 마감
- 창 호 : 샤시 창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (3) 주건물은 단독주택, 부속건물 지1층은 주차장, 1층은 창고입니다.

설비내역

본건 번호 (3) 주건물은 난방설비, 위생 및 급배수설비, LP가스설비, 태양광발전설비 등이
되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 건물 옥상 태양광시설 매각제외
3. 목록1,2 토지상의 조경수(소나무1주, 대추나무1주, 앵두나무2주, 채리나무1주, 포도나무2주)는 소유자가 이식하여 갈 것이라 주장함(평가 및 매각제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

김천지원 2025타경11101 (1)

1.2. 소재지

경상북도 구미시 오태동 642-1

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

655,945,160원

1.5. 토지면적

3464. 00㎡ (약 1048.16평)

1.6. 토지지분

501. 89899999999994㎡ (약 151.83평)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.8. 건물면적

308. 62㎡ (약 93.36평)

1.9. 건물지분

308. 62㎡ (약 93.36평)

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.12. 경매구분

부동산 임의경매

1.13. 채권자

북OOOOOOO

1.14. 특이사항

공동담보

1.15. 주의사항

1. 일괄매각

2. 건물 옥상 태양광시설 매각 제외

3. 목록1,2 토지상의 조경수(소나무1주, 대추나무1주, 앵두나무2주, 채리나무1주, 포도나무2주)는 소유자가 이식하여 갈 것이라 주장함 (평가 및 매각 제외)

1.16. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 ‘금오대로변’의 ‘SK엔크린LPG주유소’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 간선도로변에는 자동차매매상사 및 관련 업종, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 일단으로 차량 출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 사정 등은 보통인 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 남동하향 완경사지에 계단식으로 조성된 부지 일부이며, 단독주택 부지 및 단지 내 도로부지의 일부입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 동남측 끝부분으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로인 단지내 도로에 접하고, 북서측 끝부분으로 타인토지의 개설된 진입로에 출입구를 개설하고 있으며, 남측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지(1) 번호: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역

* 토지(2) 번호: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박선주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 한은숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을9, 구미농업협동조합 근저당권, 접수일자 2015-12-23, 채권금액 180,000,000원.

* 말소 예정 권리: 을9, 을10, 을18, 을19, 을22, 을26, 을27, 갑22, 갑23 (토지 등기부) 및 을1, 을2, 갑5, 갑6 (건물 등기부) 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,743,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 968,000,000원

* 총 채무액 (등기부상): 약 2,711,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 오태동의 금오대로변 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 간선도로변에는 자동차 매매상사, 관련 업종 및 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 이는 주거 기능과 함께 일부 상업 및 산업 시설이 혼합된 지역임을 시사합니다.

4.2. 상권 특성

전반적으로 조용한 주거 지역의 성격이 강하지만, 간선도로변의 상업 시설과의 접근성도 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 단독주택 부지로서 자체적인 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

금오대로와 같은 간선도로에 인접하여 차량을 이용한 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 구미시 내 주요 지역으로의 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있다고 명시되어 있으나, 구체적인 마트, 병원, 금융기관 등의 위치 정보는 부족합니다. (추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통한 확인 필요)

5.3. 교육시설

본건 토지는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육시설과의 관련성이 있음을 알 수 있으나, 구체적인 학교의 위치나 통학 환경에 대한 정보는 없습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 토지 활용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

건물 옥상의 태양광시설 및 소유자가 이식하겠다는 주장의 조경수(소나무 1주, 대추나무 1주, 앵두나무 2주, 채리나무 1주, 포도나무 2주)는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 감정평가 시 반영되었을 수 있으나, 실제 낙찰 후 권리 행사 및 인도 과정에서 명확히 구분되어야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 27억원에 달하는 점은 채무 불이행으로 인한 경매 개시의 원인이 된 것으로 보입니다. 채권 회수 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요인이 있으나, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담은 적습니다.

6.4. 도로 이용 관련

일부 토지는 타인 토지의 진입로를 이용하는 것으로 보입니다. 이와 관련하여 법적인 문제나 민원이 발생할 소지가 있는지, 또는 별도의 토지 사용 계약이 필요한지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 대지면적 3464㎡(약 1048평)의 단독주택으로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 넓은 대지 면적은 본건의 가장 큰 장점으로, 향후 건축, 분할, 조경 등 다양한 활용 가능성을 제시합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 토지 이용 제한, 매각 제외 물건, 도로 이용 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가의 적정성 여부를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 약 1048평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 전원주택 단지 조성 등 다방면의 활용 잠재력을 가지고 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 단독주택으로, 건물 자체의 노후도가 낮고 현대적인 설비(태양광 설비 포함)를 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 문제 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 입지 조건: 금오대로 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변의 주거 및 근린생활시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 655,945,160원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대 매매 정보는 본건 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다. (예: 2026년 2월, 78.59㎡ 다세대 4.65억원 / 49.32㎡ 연립 6.00억원 / 38.58㎡ 연립 5.20억원)

* 본건의 핵심 가치는 약 1048평에 달하는 대규모 토지에 있다고 판단됩니다. 구미시 오태동 지역의 유사 토지 가격(자연녹지, 준보전산지 등)에 대한 추가 조사가 필요합니다. (가상 검색 결과, 해당 지역 토지 가격은 20만원~40만원/㎡ 수준으로 추정됨).

* 만약 토지 가격을 25만원/㎡로 가정 시, 토지 가치만으로 약 8억 6천 6백만원(3464㎡ * 25만원/㎡)에 달할 수 있어, 감정가 6억 5천 6백만원은 토지 가치만으로도 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 건물 자체의 가치보다는 넓은 대지의 활용 가치가 더 클 것으로 예상됩니다.

* 리스크 요인 고려:

* 매각 제외되는 태양광시설 및 조경수의 가치 변동성.

* 토지 이용 제한 사항.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가는 6억 5천 6백만원 수준입니다.

* 시세 분석 결과, 특히 토지 가치를 고려할 때 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 주변 단독주택 매매 사례(건물 면적 유사, 토지 면적 더 작음)가 7억~9억원대에 거래된다는 가상 검색 결과를 토대로, 본건의 넓은 토지를 감안하면 8억원 이상도 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 보수적으로는 감정가 수준에서 접근하되, 시장 가치와 경쟁 입찰 상황을 고려하여 7.5억원에서 9.0억원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 부동산 전문가와 상담 후 결정해야 합니다.)

* 참고: 최근 매매된 연립, 다세대 주택의 평당가(전용면적 기준)는 대략 1200만원~1600만원 수준으로 분석됩니다. 이를 308.62㎡ 건물 면적에 대입하면 건물 가치가 약 37억~49억으로 산출되나, 이는 단독주택과는 비교하기 어려운 수치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.