나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8236 [1] 대구광역시 남구 대명동 983-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '대구대명초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 점포 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 건부지(사무실 및 다가구주택)로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하며, 서측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-29)(소로1류-114호선)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구대명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:ㅡ
2)기타:ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로,
외벽:화강석붙임 및 스타코마감 등
내벽:벽지마감 및 일부 타일마감 등
바닥:장판지깔기 및 일부 타일마감 등
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):사무실 및 다가구주택

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 난방설비 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '건물이용 및 임대상황' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:ㅡ
2)기타:ㅡ

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세

사건번호: 대구지방법원 2025타경8236 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 983-4

용도: 단독주택 (사무실 및 다가구주택 활용)

감정가: 1,243,000,000원

토지 면적: 214.90㎡ (약 65.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 399.58㎡ (약 120.87평)

건물 제시외 면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (등기부상 남구희망새마을금고)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, '대구대명초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 점포 및 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고, 서측으로는 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종 일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대명초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 오성훈 (2019-06-27), 이현수 (2021-05-25)

* 근저당: 남구희망새마을금고 (2019-06-27, 2019-12-27) - 말소기준권리

* 임의경매: 남구희망새마을금고 (2025-05-29, 채권액 670,785,220원)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-06-11, 채권액 99,751,693원)

* 등기부채권 총액: 891,751,693원

* 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 오성훈 (2019-12-27)

* 근저당: 남구희망새마을금고 (2019-12-27) - 말소기준권리

* 임의경매: 남구희망새마을금고 (2025-05-29, 채권액 670,785,220원)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-06-11, 채권액 99,751,693원)

* 등기부채권 총액: 983,751,693원

* 임차인 현황

* 강리나: 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업 2021-12-29, 확정 2021-12-07, 배당 2025-06-04, 대항력 없음.

* 김동주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2025-01-13, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (정보 부족, 주의 필요)

* 김란구: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업 2020-08-12, 확정 2023-09-21, 배당 2025-08-06, 대항력 없음.

* 김우현: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2025-01-13, 확정 2025-01-13, 배당 2025-07-28, 대항력 없음.

* 서민정: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2020-01-07, 확정 2020-01-03, 배당 -, 대항력 없음.

* 서민정: 보증금 90,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함), 차임 0원, 전입/사업 2020-01-07, 확정 2020-01-03, 배당 -, 대항력 없음.

* 안성규: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2020-01-07, 확정 2020-01-03, 배당 2025-08-18, 대항력 없음.

* 우성민: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2020-01-03, 확정 2020-01-03, 배당 2024-12-23, 대항력 없음.

* 윤찬미: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2025-02-17, 확정 2025-04-16, 배당 2025-07-23, 대항력 없음.

* 이나경: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2025-01-13, 확정 2025-01-13, 배당 2025-07-29, 대항력 없음.

* 정현정: 보증금 20,000,000원, 차임 370,000원, 전입/사업 2022-02-08, 확정 2022-02-08, 배당 2025-07-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (501호 안성규): 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업 2024-10-17, 확정 2024-09-20, 배당 2025-07-23, 대항력 없음.

* 한혜수: 보증금 7,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업 2022-04-04, 확정 2022-04-04, 배당 2025-05-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약

본건 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 말소 기준 권리인 남구희망새마을금고의 근저당보다 늦게 설정되었거나 경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 별도의 권리를 인수하지 않습니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어, 배당 순위에 따라 보증금 회수 여부가 결정됩니다. 다만, 김동주 임차인은 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있어, 인수 또는 미회수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

대구대명초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설

본건 건물은 사무실 및 다가구주택으로 활용되고 있으며, 주변 상업 시설 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

학교, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도

다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 명도는 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 일부 임차인의 보증금 미회수 가능성이 있으며, 특히 정보가 불확실한 김동주 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태

건물은 2019년에 사용 승인되었으며, 외벽은 화강석 및 스타코, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 마감으로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 장기적인 유지보수 필요 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 법규 제한

제1종 일반주거지역에 속하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상 부동산입니다. 대구대명초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 함께, 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다수의 임차인이 존재하나 대항력은 없으며, 건물 역시 2019년 사용 승인으로 비교적 양호한 상태로 추정됩니다. 투자자에게는 안정적인 주거 환경과 잠재적 임대 수익 창출 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 입지: 대구대명초등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역입니다.

* 권리 분석의 명확성: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 활용 가능성: 단독주택, 사무실, 다가구주택 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

* 토지 가치: 214.90㎡의 넓은 토지는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,243,000,000원

* 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택의 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 하지만 대명동 일대의 주택 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 다세대 주택 거래가는 면적 대비 약 380만원 ~ 625만원/평 수준으로 나타났습니다.

본건은 65.01평의 토지와 120.87평의 건물 면적을 가지고 있으며, 2019년 사용 승인된 건물임을 고려할 때, 감정가 12억 4,300만원은 주변 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가

본건의 입지, 면적, 향후 활용 가능성 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 994,400,000원 ~ 1,118,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.