나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11829 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 144 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘천안삼거리휴게소(경부고속도로 서울방향)’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설, 농경지와 임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 부지조성되어 있으며, 북서측 인접 도로보다는 다소 고지이며, 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중임.
기호(5) : 남서 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 5∼6미터 정도의 도로(기호5 토지)와 접하며,
기호(5) 토지는 북서측으로 노폭 약 5∼6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(천안도시지역), 생산녹지지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-08-01)(중로1-217)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(5) : 도시지역(천안도시지역), 생산녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약23.2㎡
기호(ㄴ) : 수목(소나무)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) : 일반철골구조 기타지붕 단층으로서,
(사용승인일 : 2020.04.24)
내ㆍ외벽 : 판넬 등 마감.
바 닥 : 에폭시 등 마감.
창 호 : 새시창호임.

기호(4) : 경량철골구조 기타지붕 단층으로서,
(사용승인일 : 2020.04.24)
외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2,3) : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

기호(4) : 제2종근린생활시설(제조업소 - 현황 '숙소')로 이용 중임.

설비내역

기호(4) 건물에 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(4) 건물의 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나, 현황 '숙소'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1. 지상 소재 제시외 건물 및 수목 매각 포함.
2. 현황: 목록 2. 및 3. 제조업소, 목록 4. 숙소임.
3. 목록 5. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11829 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 144

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,060,360,130원

* 토지면적: 6,341.00㎡ (약 1,918.35평)

* 토지 지분: 5,332.2848㎡ (약 1,613.03평)

* 건물면적: 497.60㎡ (약 150.52평)

* 건물 지분: 497.6㎡ (약 150.52평)

* 제시 외 건물 면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

* 특이사항: 지분매각, 공동담보

1.3. 감정 평가 요약

* 토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 ‘천안삼거리휴게소(경부고속도로 서울방향)’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

* 형태 및 이용상태: 기호(1)은 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 부지 조성되어 있으며, 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중임. 기호(5)는 남서 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 현황 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 5~6미터 정도의 도로(기호5 토지)와 접하며, 기호(5) 토지는 북서측으로 노폭 약 5~6미터 정도의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역.

* 기호(5): 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 제시목록 외의 물건: 기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 23.2㎡, 기호(ㄴ) 수목(소나무)

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

* 건물감정평가요항표:

* 건물의 구조:

* 기호(2,3): 일반철골구조 기타지붕 단층 (사용승인일: 2020.04.24). 내ㆍ외벽 판넬, 바닥 에폭시, 창호 새시.

* 기호(4): 경량철골구조 기타지붕 단층 (사용승인일: 2020.04.24). 외 벽 판넬, 내 벽 벽지 및 타일, 창호 새시.

* 이용상태:

* 기호(2,3): 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

* 기호(4): 제2종근린생활시설(제조업소 - 현황 '숙소')로 이용 중임.

* 설비내역: 기호(4) 건물에 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 없음.

* 공부와의 차이: 기호(4) 건물의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나, 현황 '숙소'로 이용 중임.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 도보로 이용 가능한 거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 5~6미터 정도의 도로(기호(5) 토지)와 접하고 있습니다.

* 기호(5) 토지는 북서측으로 노폭 약 5~6미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 등기부채권 총액: 2,940,000,000원

* 말소기준권리: 2022년 11월 2일 접수된 천안시산림조합 근저당권 (1,740,000,000원)

* 기타 주요 권리: 압류 (천안시, 천안세무서장, 국민건강보험공단), 임의경매개시결정 (진천군산림조합)

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 등기부채권 총액: 2,940,000,000원

* 말소기준권리: 2022년 11월 2일 접수된 천안시산림조합 근저당권 (1,740,000,000원)

* 기타 주요 권리: 압류 (천안시), 임의경매개시결정 (진천군산림조합)

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사핀스

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 보증금이 0원이지만, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일 접수된 천안시산림조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 제2종근린생활시설(제조업소 및 숙소)로 이용되는 건물과 토지 지분이 매각 대상입니다.

* 주위 환경이 단독주택, 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어, 본건 자체의 상권 규모는 크지 않을 것으로 보입니다.

* 인근 천안 시내의 상업 시설 및 교통망을 활용하는 지역적 수요에 기반한 상권 형성이 가능합니다.

* 지역 개발 계획 및 도로망 개선 등에 따라 향후 상권 가치 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 천안삼거리휴게소가 인근에 위치하여 경부고속도로 이용이 용이합니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 도보 접근 가능한 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 근린생활시설 용도로 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부 상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

* 건물(4)의 경우, 공부상 용도는 제조업소이나 현황 숙소로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 행정적 절차 또는 제재 가능성이 있음을 시사합니다.

* 토지 지분 매각으로 인해, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 지분권자와의 협의 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시 외 건물(창고) 및 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 철거 또는 정비 계획이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 현 임차인의 존재 유무 및 계약 조건을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 구성동에 위치한 근린생활시설로서, 신축급 건물(2020년 사용 승인)과 토지 일부 지분이 함께 매각 대상입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 거래 절차의 복잡성 및 향후 이용 시 협의 필요성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물의 현황 용도와 공부상 용도의 차이점, 제시 외 물건 처리 방안 등을 신중히 검토해야 합니다.

* 주변 환경 및 교통 편의성은 보통 수준으로, 지역 개발 가능성을 고려한 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 사용 승인된 신축급 건물로, 즉시 사용 가능하며 관련 수리 비용 절감 가능성이 높습니다.

* 토지 지분 매각으로 인해 경쟁 물건 대비 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

* 제2종근린생활시설 용도는 다양한 업종의 사업장 운영 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 천안시의 지속적인 발전 가능성과 지역 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 매력도를 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 4,060,360,130원입니다.

* 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 또는 기타 채무는 없습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지역 시장 동향, 유사 물건 시세, 본건의 개별적인 가치 평가, 수익률 분석, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사, 주변 부동산 중개업소 상담, 지역 경기 지표 분석 등의 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.