나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11805 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 72-19 청림아파트 2동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 소재 '직산저수지' 남서측 인근에 위치하는
청림아파트 (총 6개동 480세대) 2동 5층 501호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 아파트 주변
근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정
류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물중 5층 501호

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 토지로서, 부정형의 평탄하게 조성된 토지이며 기준시점 현재, 아파트(청림아파
트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 포장된 세로에 접하고, 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차
시설등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지 72-19번지)

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-직산909)(접합) 가
축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(직산삼은지구(중)(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

① 본건 건물 기호(1)의 공부상 동은‘2동’이나, 기준시점 현재, 건물 외부에 ‘102동’으
로 표기되어 있는 것으로 조사됨.(별첨 사진용지 참조)

② 기준시점 현재, 본건 건물의 집합건축물대장은 없는 상태임.

③ 대지권의 목적인 본건 토지 기호(1~4)의 공부상 지목은 '과,전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 외부관찰 및 탐문조사
내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고바람.

물건 비고

공부상 '2동'이나 현황(건물외벽,공동출입구)은 '102동'임.
대지권의 목적인 본건 토지의 공부상 지목은 '과수원, 전'이나 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경11805 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 72-19 청림아파트 2동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 42,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 26.21㎡ (약 7.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 26.214㎡ (약 7.93평)

건물지분: 32.82㎡ (약 9.93평)

1.3. 특이사항

채권자: 케이에프에프이사공구유동화전문회사

물건 고유 특이사항: 유동화물건, 재매각, 공동담보

기타 참고사항: 임대관계 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 외부 관찰 및 탐문 조사 내용 등을 참작하여 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 소재 '직산저수지' 남서측 인근에 위치합니다.

총 6개동 480세대 규모의 청림아파트 단지 내에 있으며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

단지 내의 주차 시설은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다.

외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

아파트 1세대로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 기타 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 토지로서, 부정형의 평탄하게 조성된 토지이며 기준시점 현재 아파트(청림아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 서측 및 동측으로 포장된 세로에 접하고 있으며, 인접지와의 연계도로 및 진입도로 등은 무난한 편입니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

대표필지 72-19번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 06월 10일 접수된 국민은행 근저당권 (을7)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 요약

* 송용구 소유권이전 (2016.06.10, 갑3): 말소기준권리보다 선순위이나, 이후 소유권 변동 및 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 국민은행 근저당권 (2016.06.10, 38,400,000원, 을7): 말소기준권리로 경매 완료 시 소멸됩니다.

* 메리츠캐피탈 가압류 (2022.01.18, 63,369,151원, 갑4): 경매 완료 시 소멸됩니다.

* 김승학 소유권이전 (2022.01.19, 40,000,000원, 갑5): 매매로 인한 소유권 이전으로 경매 완료 시 소멸됩니다.

* 케이에프에프이사공구유동화전문 임의경매 (2025.05.27, 30,541,855원, 갑6): 본건 경매개시결정권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: P

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 결과 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 101,769,151원 (가압류 채권액 + 임의경매 채권액)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 직산읍 삼은리 일대는 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있으며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 지역입니다.

직산저수지가 인근에 있어 자연 환경 또한 일부 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 근린생활시설

아파트 단지 주변의 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

단지 내 상가 또는 인근 상권의 활성화 정도에 따라 편의시설 접근성이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 의료시설

구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 천안시 서북구 지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

* 단지 인근 근린생활시설

* 차량 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

* 건물 동 표시 오류: 공부상 '2동'이나 현황은 '102동'으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. (건물 외벽, 공동출입구 기준)

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '과수원, 전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 연관성 및 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 집합건축물대장 부재

기준시점 현재, 본건 건물의 집합건축물대장이 없는 상태입니다.

6.3. 특수 물건 정보

유동화물건, 재매각, 공동담보 등의 정보는 물건의 복잡성을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 정보는 확인되었으나, 임대 관계 자체가 미상이고 내부 이용상황 및 마감재 등은 외부 관찰 및 탐문 조사에 의하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 직산읍 삼은리에 위치한 청림아파트 102동 5층 501호(공부상 2동)로, 감정가는 4200만원입니다.

소형 아파트(전용면적 약 9.93평)로, 대항력 있는 임차인은 없으며 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

그러나 건물 동 표시 오류, 토지 지목과 현황 불일치, 집합건축물대장 부재 등의 공부상 차이점과 유동화물건, 재매각, 공동담보와 같은 특수 물건 정보는 입찰 전 반드시 상세히 확인해야 할 사항입니다.

임대 관계가 미상이고 내부 상태를 외부에서 추정하여 평가하였으므로, 현장 방문을 통한 철저한 실사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4200만원이라는 낮은 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 투자 겸용 가능성: 소형 평수로 1인 가구나 신혼부부 등 실거주 목적뿐만 아니라, 향후 시세 차익을 기대하는 투자 목적으로도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 42,000,000원

보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준인 33,600,000원 ~ 37,800,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 상기 금액은 일반적인 기준이며, 실제 입찰가는 본건의 특수 물건 정보, 공부상 내용과 현황의 차이, 주변 시세, 현장 조사 결과, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.