나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11807 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 16층1618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안종합버스터미널' 남서측 인근에 위치하고 주위는 상업용건물, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제16층 제1618호 로서,
(사용승인일:2006.01.11)

-외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
-내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
-창호: 샤시창호입니다.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로서, '주상용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 광로에 접하고, 동측 및 남측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)신부동 451-2 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

(2)신부동 451-3 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

(3)신부동 451-4 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

(4)신부동 451-5 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

(5)신부동 451-6 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

(6)신부동 451-7 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11807 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 16층1618호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물면적: 38.04㎡ (약 11.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 소재하며, '천안종합버스터미널' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업용 건물, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물 중 제16층 제1618호에 해당합니다.

건물 사용승인일은 2006년 1월 11일입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

토지는 6필지로 이루어진 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북측으로 광로, 동측 및 남측으로 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있습니다.

일부 토지는 광로 및 소로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.4. 공부와의 차이

공부상 현황과 실제 이용 상태 간에 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 이OO입니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 주의가 필요합니다.

임차인 이신호는 보증금 75,000,000원, 차임 0원이며, 2018년 2월 22일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 14번 주택임차권(2022년 7월 6일 등기)이 명시되어 있으며, 임대차보증금 75,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함을 고지하고 있습니다.

등기부등본 요약상 말소기준권리는 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정(2025타경11807)입니다.

총 등기부채권액은 75,000,000원입니다.

3. 상권분석

천안종합버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

주변에 다양한 상업용 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 비교적 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋다는 점에서 상업 및 업무 시설로서의 가치가 있습니다.

4. 생활정보

천안종합버스터미널과 인접하여 각종 교통, 쇼핑, 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 상업지역과 주거지역이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 향후 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계 0원이라는 상반된 정보가 존재하므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.)

공동담보 물건으로, 연대 채무나 추가적인 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안종합버스터미널 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

만약 임차 보증금을 전액 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 감정가 및 시세 대비 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 보증금의 정확한 금액과 법적 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

천안종합버스터미널이라는 주요 교통 및 상업 허브 인근에 위치하여 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

오피스텔로서 임대 수익 창출을 목표로 한다면, 임차인과의 원만한 해결 또는 명도 과정을 거쳐야 합니다.

리스크 요소를 명확히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 가격으로 낙찰받는다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

상기 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 판단하여, 순수 부동산 가치에 기반한 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 동일 건물 38.04㎡ 면적의 거래 사례(2026년 3월 10일, 6,700만원) 및 감정가(68,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 6,700만원 ~ 6,800만원 수준으로 추정됩니다.

부동산 강제경매 물건의 특성 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 85% 수준에서 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원 (오천팔백만원)

(본 입찰가 산정은 '인수 보증금 합계: 0원'을 전제로 하며, 만약 임차 보증금 75,000,000원 중 잔액을 실제로 인수해야 할 경우, 본 입찰가로 낙찰받더라도 총 취득 비용이 시세보다 현저히 높아져 투자가치가 없을 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 인수해야 할 보증금의 실제 금액 및 법적 효력을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.