나이스옥션 법원경매 천안 2025타경522 [1] 충청남도 아산시 음봉면 송촌리 5-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (2)(3)은 충청남도 아산시 음봉면 송촌리 37 소재 ‘동암저수지’ 북측 근거리에
위치하는 토지로, 부근은 주택, 공장, 농경지 및 임야의 혼합지로 부근 환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건 기호(4)는 충청남도 천안시 서북구 백석동 591 소재 '한들문화센터' 남측
근거리에 위치하며,부근은 아파트단지, 공장 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 기호 (2)(3)까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내 버스 정류소가 소재
하여 대중 교통 사정은 보통임.

교통상황

본건 기호 (4)까지 차량 출입이 용이하며 부근에 버스정류소가 소재하여 대중 교통 사정
은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (2) 사다리형의 토지로 인근 필지와 등고 평탄하며 주택 부지임.
기호 (3) 현황 도로이며 공유지분임.

형태 및 이용상태

기호(4) 대체로 사다리형의 토지로 평탄하게 조성하였으며 나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(4) 본건 북서측 및 남서측으로 세로에 접함.

인접 도로상태

기호 (2) 남측으로 로폭 약 4 - 5m의 포장 도로에 접함.
기호 (3) 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역

가축사육제한구역(타법에의한일부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2)
농림지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
농업보호구역<농지법>

기호 (3)
농림지역

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
농업보호구역<농지법>

<추가기재> 경게 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

기호(3)충청남도 아산시 음봉면 송촌리 5-5는 공유지분으로 위치 확인이 곤란하며,
강미성 외 공유지분 중 강미성 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가 특정되지 않아
전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분 면적만을
사정 평가 하였음.

농림지역 395㎡ 강미성 지분 갑구 19번 421200분의 36880,
갑구 20번 421200분의 3525 전부 (421200분의 40405)
강미성 지분이 395㎡ x 40405/421200=37.89㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 마상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로
(사용승인일 : 2022.03.28.)

외벽은 드라이비트 마감
내벽은 벽지 및 타일 마감
창호는 샤시 마감

이용상태

기호(1) 1층 주택 -방1, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실1
2층 주택 -방2, 가족실, 욕실 겸 화장실 외

설비내역

위생설비, LPG 가스 개별 난방 설비, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철근콘크리트조 수영장 약 52㎡
(ㄴ) 철파이프조 및 목재데크 휴게실 약 6㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대 관계 미상임.

2. 본건 기호(1) 건물 전·후면 테라스와 기호(2) 지상에 소재하는 바닥포장, 대문, 담장,
조경, 수목 등은 일반적인 거래관행을 고려하여 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

3. 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)은 개략적으로 면적을 측정하고 평가하여 작성하였으니 경매 진행
및 참여시 재확인 하시기 바람.

4. 본건은 담장이 높고 이웃 주민에 의하면 사람이 살지 않으며 정문에 자물쇠가 잠겨
있어서 채권기관에 연락을 하였으나 채무자와 연락이 안되어 들어가지 못하고 이웃집의
사다리를 빌려서 조사를 하였기에 제시외 건물을 개략적으로 조사할 수 밖에 없었으므로
경매 진행 및 참여시 유의 바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 조경, 수목, 수영장 및 휴게실(감정평가서상 ㉠㉡) 각 매각 포함.
3. 현장에 들어가지 못하고 육안상 개략적으로 조사함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경522 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안서부신용협동조합 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (지분매각)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 송촌리 5-10 (신주소: 충청남도 아산시 연암산로 111-6)

토지 면적: 총 864.00㎡ (약 261.36평), 매각 지분 544.8005㎡ (약 164.81평)

건물 면적: 138.70㎡ (약 41.96평)

건물 제시외 면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

1.3. 감정가 및 건물 정보

감정가: 562,219,830원

건물 용도: 단독주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

사용승인일: 2022년 03월 28일

1.4. 특이사항

공동담보, 지분매각

제시외 물건: 수영장(약 52㎡), 휴게실(약 6㎡), 조경, 수목 등이 매각에 포함됨.

현장 접근 불가로 육안 조사만 실시함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 음봉면 송촌리 일원에 위치하며, 인근에 동암저수지가 있습니다. 주변은 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일대는 자연녹지 지역에 해당합니다. 또한, 인근 지역에는 아산 디스플레이시티, 아산테크노밸리, 음봉일반산업단지 등 대규모 산업단지가 다수 조성되어 있어 직주근접성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 43번 국도 송촌 IC와 인접하여 평택, 세종, 서울 등 수도권 및 남부권으로의 이동이 매우 수월한 교통 요충지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 04월 20일자 천안서부신용협동조합 근저당권 (444,000,000원)

본 경매는 2025년 05월 28일자 천안서부신용협동조합의 임의경매개시결정에 의한 것입니다. 채권 총액은 1,264,915,435원입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권이전청구권가등기: 2025년 04월 07일 정주하 명의로 등기되어 있습니다. 이 가등기는 매각 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있으며, 본등기 시 소유권 상실의 위험이 있습니다. 따라서 가등기의 성격(담보가등기인지, 소유권이전청구권보전 가등기인지)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

현재 제공된 JSON 데이터로 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 분석 정보를 확보할 수 없습니다. 다만, 아산시 음봉면 송촌리 일대는 다수의 산업단지 개발로 인한 배후 수요가 꾸준히 증가하고 있는 지역으로, 장기적인 발전 가능성이 있는 곳으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

본 물건이 위치한 아산시 음봉면은 아산온천, 동암저수지 등 자연 환경과 더불어, 인근 대규모 산업단지로 인해 관련 종사자들을 위한 주거 및 생활 편의시설이 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다.

5.2. 주변 시설

주변에 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 검색된 정보상으로는 본 물건 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 부동산은 입지 및 주변 환경에 따라 가치가 변동되므로, 현장 방문을 통해 세부적인 주변 환경을 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 공유자 간의 토지 이용 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 공유지분으로 현황 도로인 토지가 포함되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 정주하 명의의 가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 낙찰자가 소유권을 잃을 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 현장 조사 제한: 현장에 직접 들어가 조사하지 못하고 육안으로 개략적인 조사만 이루어져, 건물 및 부속 시설의 정확한 상태, 하자 여부, 실제 점유 관계 등에 대한 파악이 부족합니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 재확인을 필요로 합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 불분명하여, 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 임차인 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 단독주택이며, 교통이 편리하고 대규모 산업단지와의 연계성이 좋은 입지에 있습니다. 또한, 제시외 건물(수영장, 휴게실 등)이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 그러나 지분매각, 소유권이전청구권가등기의 존재, 그리고 현장 조사의 한계로 인한 불확실성이 매우 높습니다. 특히, 가등기의 법적 효력 및 인수 여부에 따라 낙찰자의 권리가 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와의 심층적인 권리분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 건물: 2022년에 사용승인을 받은 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 교통망 및 산업단지 인접: 43번 국도 IC 인근에 위치하며, 아산 및 탕정 지역 산업단지와의 접근성이 좋아 배후 수요가 예상됩니다.

* 주택 부지로서의 잠재력: 조경, 수목, 수영장 등이 포함된 토지로, 전원주택 또는 별장 등으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 562,219,830원입니다. 그러나 본 건은 '지분매각'이며, '소유권이전청구권가등기'가 존재하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. 가등기권자가 본등기를 실행할 경우 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있는 중대한 위험이 존재합니다. 또한, 현장 조사가 제한적이어서 물건 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

따라서, 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 입찰을 고려하신다면, 다음 사항을 반드시 확인하신 후 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

* 해당 가등기가 담보 가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 명확히 확인해야 합니다. 담보 가등기라면 말소될 가능성이 높으나, 소유권이전청구권 보전 가등기라면 인수 후 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

* 법원에 제출된 문건 등을 통해 가등기권자와의 소통 내용 및 법원의 처리 방침을 확인해야 합니다.

* 이후 현장 재조사를 통해 건물의 상태, 하자, 내부 구조, 실제 점유 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사를 통해 적정 가치를 평가해야 합니다. (단, 본 보고서 작성 시점에서는 주변 시세 정보를 충분히 확보하지 못했습니다.)

상기 위험 요소를 모두 고려하고, 법률 전문가와 상의 후 입찰 참여 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.