나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11839 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층 102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11839 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층 102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매3계 2025타경11839 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층 102호 | 감정가: 604,000,000원 | 최저가: 422,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2025타경11839 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차 에이동 1층 102호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 천안지원 2025타경11839 (1)이며, 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 감정가는 60,400,000원으로 책정되었으며, 토지 면적은 9.51㎡ (약 2.88평)이고 건물 면적은 53.96㎡ (약 16.32평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 소유자는 최OO, 채무자는 이OO, 채권자는 성OO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '천안성정중학교' 남동측 인근 상가지대에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 본 토지는 북측과 서측으로 약 30m 폭의 포장도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 우수합니다. 성정동 일대는 상권이 발달한 지역으로, 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용하기에 편리합니다.

1.3. 건물 현황

건축물은 철근콘크리트구조로, 지하 3층, 지상 15층 중 1층 102호에 해당합니다. 2013년 9월 12일에 사용 승인을 받았으며, 외벽은 스톤타일 및 외장유리, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코타일로 마감되었습니다. 내부에는 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으나, 이발소로 이용 중에 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속합니다. 또한, 폭 35m~40m의 대로 1류 및 3류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(천안성정중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리사항은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 1000만원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 2021년 7월 15일에 사업자등록 및 확정일자를 받았습니다. 경매 절차에서 배당을 통해 임대차보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악하고 인수 금액을 산정하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 성정동 일대는 천안시의 주요 상업 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히, 대로변에 위치하고 있으며 학교 인근이라는 점에서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 이발소로 사용되고 있는 점을 감안할 때, 해당 업종의 경쟁력 및 주변 상권 특성을 고려한 업종 전환 또는 운영 전략 수립이 필요합니다. 검색 결과에 따르면 성정동에는 나이트클럽, 클럽, 유흥업소 등이 포함된 상권 지역도 있으나, 본건 바로 인근의 구체적인 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

본건 주변으로는 천안성정중학교를 비롯한 교육 시설과 각종 상업 시설, 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 언급된 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 배당 여부에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 주변 지역에 대한 검색 결과, 성정동 상업 지역에는 유흥업소 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있음을 알 수 있습니다. 천안시 차원에서 청소년 유해 환경 개선을 위한 점검 및 캠페인을 꾸준히 실시하고 있으나, 본건의 직접적인 인근 지역에 심각한 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 상업 지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수하며, 주변의 발달된 상업 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수라는 명확한 위험 요소가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 요구됩니다. 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 천안시 서북구 상업 지역 내 우수한 입지.

* 대로변 위치로 인한 높은 가시성과 접근성.

* 안정적인 배후 수요 및 유동인구 기대.

* 주변 상권 활성화로 인한 임대 수익 잠재력.

* 명확한 권리 분석을 통해 예상 인수 금액 산정 후 투자 결정 필요.

법원 정보

천안지원 경매3계